不動産投資における失敗とは！？失敗事例から対処法まで徹底解説！

不動産投資における失敗にはどんな事例があるのか気になりませんか？

不動産投資はオススメできる投資商品ではありますが、だれしもが失敗してしまう可能性を秘めています。

この記事を最後までお読みいただくことで、【不動産投資における失敗とは何なのか】、【失敗しないための対処法】を理解する事ができます。

失敗しない方法を知ることは成功する方法を知ることにも繋がります！

ぜひ最後まで読み進めてみてください。

不動産投資における失敗とは

金融機関から融資を受けて不動産投資をする場合、家賃収入を返済額が上回らないように黒字シミュレーションすることが基本です。

それでも空室が出たり修繕が必要な場合などの要因により、赤字になる場合があります。

そのため運用中は当初予定していたシミュレーションどおりに進んでいかないこともあります。

これを失敗と勘違いしてしまう方も多いですが、それは失敗ではありません。

不動産投資はたとえ途中マイナスでも最終的に返済を終えて、家賃収入だけが手に入る状況になるとプラスに転換されていきます。

そして何年か運用して良いタイミングで売却する。

この売却したタイミングで少しでもプラスであれば、投資したお金は増えたという訳です。

途中途中でマイナスになることは失敗ではなく【想定の範囲内】といえるのです。

あくまで不動産投資の失敗は、最終的にマイナスになることです。

では不動産投資には具体的にどんな失敗例があるのでしょう。

また、その失敗例を自分が繰り返さないためにはどのような対処法があるのでしょうか？

不動産投資の失敗例①　営業に引っ掛かるケース

失敗談　30代会社員

不動産会社の営業マンから、

「今が買いどきの地方の人気物件があります。すぐに買い手が決まってしまう人気物件です！」

と言われたましたがあまり知らない地方だし都心から離れていることが少し不安でした。

でも都心よりも利回りが高く、築浅で見た目も綺麗だったので思いきって投資しました。

ですが蓋を開けてみたら見事に不安が的中してしまい、居住者が出たり入ったりと家賃収入が安定しませんでした。

空室の期間は自分で返済することもあり、だんだん首が回らなくなってきて泣く泣く売却しましたが数百万円の負債が残りました。

対処法　良い不動産会社を選ぶこと

不動産投資には多くのリスクが存在していますが、その中でも最も怖いのが空室リスクです。

空室になれば、肝心の家賃収入が得られないからです。

不動産投資会社の営業マンは仲介手数料などをもらって利益を得るわけですから、投資者の利益よりも自社の利益を優先させます。

リスクをしっかり説明せずに、自社の利益をもとめて良い情報のみを提供する場合があります。

「ひどい！！」と思うかもしれませんが、よく考えれば自社の利益を考えることは当然のことです。

営業マンに騙されないためには、まず自分でしっかり勉強すること。

良い情報のみを与えてくる営業マンはちゃんと疑うことが重要です。

ですが、反対にリスクをしっかりと説明してくれる営業マンがいる会社は信用できる可能性が高いです。

不動産投資の失敗例②　新築に手を出したケース

失敗談　20代公務員

まず結果から話すと【新築と中古の選択】を間違いました。

自分で不動産投資のことについて勉強して、不動産投資は空室が怖いということを理解しました。

そして空室になる怖さから新築の方が賃貸需要があると思ったのが失敗でした。

最初は調子が良かったのですが新築ブランドがなくなるにつれて新築時の家賃では入居者が決まらず、じわじわと家賃が下がっていきました。

シミュレーションでは家賃が下がらない計算をしていたので返済計画が狂いました。

このままではマイナスが続いてしまうと思って売却しましたが、購入金額よりもかなり安い金額でしか売れなくて大きな負債が残りました。

対処法　中古築浅物件を選ぶこと

新築の家賃と中古の家賃では違いますが、新築は時が経てば中古になります。

これさえ理解できていれば家賃が下がっていくことも容易に予想できたはずです。

【家賃下落リスク】の勉強が足りなかったといえます。

ですが家賃は年数が経つにつれて下がり続けるかと言われれば答えはノーといえます。

なぜなら家賃の下がり幅は約１０年ほどで落ち着くといわれているからです。

コスパが良いのは新築ではなく築浅中古なんですね！

家賃が落ち着いたタイミングの物件を狙うことでシミュレーションがしやすくなります。

新築の場合、売却時も大きく価値が下がりますので、新築は失敗例が多いのです。

初年度は節税効果が大きかったりと売り文句や誘惑が多いのも新築あるあるですね。

不動産投資の失敗例③　修繕費に悩まされたケース

失敗談　30代自営業

投資資金が無く、高額の融資を受けるのも怖かったので低資金で利回りの良い【中古戸建て投資】を始めました。

具体的には築40年の一軒家を貸家として運用しました。

購入金額も安く場所が良かったのか家族層の入居が安定していて、家賃収入は問題なかったんです。

でも古い建物であるため修繕費が思っていた以上にかさんでしまいました。

修繕費さえ無ければ成功していたのにと少し運が悪かったように思います。

対処法　利回りで選ばないこと

戸建て投資となると、マンションやアパートとは購入金額が違う(安い)ため、おのずと利回りが良くなります。

戸建て投資で成功している投資家もいるのですが、利回りだけで選んでしまうとこのような失敗が起こりやすくなります。

修繕費は避けることのできないリスクです。

そして修繕リスクは建物が古くなればなるほど高くなります。

高額になる修繕も多く、たとえ家賃収入が安定していてもそれ以上修繕費が掛かってしまえばマイナスです。

多少の運はあるとは思いますが運で失敗してしまっては本末転倒です。

利回りが高いということはリスクが高いということです。

利回りの高さにとらわれず、最悪のケース(修繕費がかかる•空室になる)を想定しておくべきだったといえます。

不動産投資の失敗例④　入居者トラブルがおきたケース

失敗談　40歳会社員

地方の築浅ワンルームマンション投資で失敗しました。

マンションの近くに大学があったので、賃料が安く大学生に需要のある場所だったので空室リスクが低いと思いました。

予想は当たり10年間空室もなく、良い投資をしたと思っていました。

しかし入居者が大学を卒業したタイミングで次の入居者(学生)が決まったのですが、その学生の家賃滞納が数ヶ月続いたのです。

家賃滞納となると空室と同じことでした。

返済は自分の財布からまかない、学生の親に連絡しても連絡が付きません。

結局は退去させる流れとなりましたが、滞納期間は家賃収入が入ってこないというリスクを考えていませんでした。

現在も運用中ですが、またこのような事態が起きてしまうのではないかとヒヤヒヤしています。

対処法　ターゲットを絞ること

家賃滞納などのトラブルはなかなか予想がつきません。

どの物件にも家賃滞納などのトラブルは起こり得ます。

入居者を滞納が無いような高所得層に絞るなど、滞納の可能性を極力下げることはできます。

ですが、そのぶん家賃が上がるため購入金額も上がりますし、それでも１００%ではないのです。

対処法は１つ、滞納が起きてもおかしくないと思って備えておくことです。

自分の財布から手出しするような最悪な想定もしておくことが重要です。

もう１つこのケースでは、大学が移転してしまう可能性も視野に入れましょう。

不動産投資の失敗事例を通して分かること

４つの事例を通して、ひとくちにリスクといっても、

・知っていれば避けることのできるリスク

・知っていても避けられないリスク

が存在します。

そして数ある失敗事例の中には知識があれば避けられた事例が多いです。

避けられないリスクに関しては運もありますし、正直なるようにしかなりません。

勉強不足の状態で不動産投資を始めるのは丸腰でジャングルに行くようなものです。

失敗事例から学び、あとから気付いても遅いということを忘れないでください！

参考記事：不動産投資の厳選リスク７選｜失敗しないための対処法を解説します！