不動産投資を始めるうえで「失敗したくない」という感情は誰もがもっていると思いますが、失敗しない不動産投資をするためには不動産を購入する前がポイントになります。
この記事を読むことで、不動産投資を始める前に「どんな物件は危険なのか、どんな準備をしておくといいのか」が明確になり、不動産投資の成功率が格段に上がります！
不動産投資に失敗してしまった方は、これから紹介する知識が不足していたからです。ぜひ最後まで読み進めてみてください。
不動産投資でリスクを回避する方法① エリア選択
不動産投資でリスクを回避するための1つめの方法は「エリア選択」です。この選択を間違うと失敗してしまう可能性が高いです。
ではどんなエリアで不動産投資を始めるのがベストな選択なのか、それは単純に賃貸需要が高いエリアといえます。
では賃貸需要が高いエリアと低いエリアは具体的にどのような地域なのか見ていきましょう。
賃貸需要が高いエリア
不動産投資をするうえで賃貸需要が高いエリアとは、人口が増加している都心部が挙げられます。
東京・大阪などの不動産投資が人気なのは、賃貸需要が高いからです。では賃貸需要が高いエリアにはどんなメリットがあるのでしょうか？
・空室が出にくいため家賃収入が安定する
・空室が出てもすぐに次の入居者が決まる
・企業の数が圧倒的に多い＝会社員が住む
・大学が圧倒的に多い＝学生が住む
これらの理由がまず挙げられます。
不動産投資は家賃収入(インカムゲイン)を安定して得ることがとにかく鉄則です！
参考：不動産投資における家賃収入の仕組み｜初心者でも分かるように解説します！
賃貸需要が低いエリア
不動産投資をするうえで賃貸需要が低いエリアとは、人口が減少している地方などが挙げられます。
地方の物件は利回りが高いので魅力的に感じてしまいますが、初心者が「大丈夫だろう」という気持ちで始めるにはリスクが高すぎます。
では賃貸需要が低いエリアにはどんな危険が潜んでいるのでしょうか？
・空室が出やすいため家賃収入が不安定
・空室が出れば次の入居者が決まりにくい
・企業の数が少ない、持ち家の人が多い
・学生が都心部へ流れる
これらの理由が挙がります。
家賃収入(インカムゲイン)が鉄則ということを忘れてしまい、利回りだけをみてしまうと失敗する可能性が上がります。
地方の利回りが高い不動産投資に挑戦したいなら、安定したエリアで経験を積んでからでも遅くはないです。何度もいいますが初心者が手をだすのは危険です。
不動産投資は自動車と同じく『〜だろう』ではなく『〜かもしれない』の精神が大切です。
参考：不動産投資を地方で行うリスク４選｜都会と比べてどっちが有利！？
不動産投資でリスクを回避する方法② 築年数を考慮
不動産投資で失敗しないためには、築年数によるリスクは理解しておく必要があります。
例えば新築と中古を比較したときに、それぞれで潜むリスクは変わってきます。
新築の場合のリスク
新築の場合のリスクは以下のとおりです。
・物件価格が高いため利回りが低い
・家賃の下落率が高い
・購入価格と売却価格の差が大きくなりやすい
・前例がなくシミュレーションがしにくい
新築という響き(新築プレミアム)に惹かれて購入した結果、上述したリスクによって失敗してしまうケースが多くみられます。
不動産投資はあくまで第三者に貸すための家を購入するわけで、自分が住むわけではないということを強く認識しましょう。
参考：不動産投資は新築より中古の方が良い？新築の不安要素から徹底分析！
中古の場合のリスク
中古の場合のリスクは以下のとおりです。
・修繕費がかさむ
・新築より賃貸需要がない
・家賃を下げないと入居者を確保できない
物件価格が安いので、つい利回りが良く感じて購入してしまい、上述した理由から失敗してしまったケースも多くみられます。
古い物件は安い反面、あとから掛かる費用が大きくなるということを強く認識しましょう。
築浅中古がオススメ
「じゃあ結局どっちが正解なの！」ということで、築年数が浅い(10年前後くらい)中古物件をオススメします！
・入居者は安定
・価格も新築よりお手頃
・修繕費もそこまで掛からなそう
・利回りもそこそこ
築浅中古は新築と中古の「ハイブリッド型」になります。
参考：不動産投資で中古ワンルーム投資がオススメな理由６選｜初心者でも分かるように易しく解説します！
不動産投資でリスクを回避する方法③ 収益予想
不動産投資で失敗しないためには、収入と支出のシミュレーションをしっかり行うことが重要です。このシミュレーションによって成功の可否は大きく変わってきます。
甘いシミュレーションは禁物
「空室がほとんど出ない」、「修繕費がほぼ掛からない」そんな甘い収益シミュレーションを不動産会社から見せられて鵜呑みにしていると、運用中に痛い目に合うことがあります。
でも初心者であれば「こーゆーもんなのかな」と思うのも無理ないですよね、、、
しかし残念ながらこれで失敗してしまう方もとても多いです。不動産会社がはやく売ってしまいたい物件で甘いシミュレーションを出して、初心者がカモにされるケースは多くあります。
人間は自分にメリットあることは妙に納得しやすくなるものです。
「空室が定期的にでる」、「修繕費が定期的に掛かる」ような厳しいシミュレーションをしてもメリットがあるような物件を選ぶことが重要なのです！
不動産投資でリスクを回避する方法④ 心構え
不動産投資にリスクは付き物です。どんなに良い物件を所有できたとしても必ずリスクはあります。
「比較的新しい物件なのに修繕費がかさんでしまった」なんてこともあります。そんなリスクに備えて日頃から準備しておける人が、不動産投資では成功に近づきます。
ローンを組んだ場合でも家賃収入から返済していく形になりますので、不動産投資をしながら貯金することが可能です。
「いい意味で臆病な性格」がリスク回避方法の一つということです。
参考：不動産投資のリスク７選｜リスクに対する対処法を分かりやすく解説します
不動産投資のリスク回避は物件購入前がポイント
不動産投資でリスクを回避する方法について解説してきましたが、不動産投資が成功するか失敗するかは物件購入前が大きなポイントです。
「不動産投資は物件選びで8割、9割決まる」といわれているほど重要です。
不動産投資を始める前に「エリア・築年数・シミュレーション・心構え」についてしっかりと理解したうえで物件購入を検討するようにしましょう！
