✔︎不動産投資の基礎

不動産投資は新築より中古の方が良い?新築の不安要素から徹底分析!

不動産投資を始めるにあたり、「新築物件」か「中古物件」を選ぶことになります。

もちろん、それぞれに良い部分は存在しますが、長期的に安定した利益を得るために、どちらが適しているのでしょうか?

この記事を読むことで、新築と中古の違いを正しく理解し、どちらを選んだら良いのかの手助けになりますので、ぜひ最後まで読み進めてみてください!

不動産投資は新築より中古?

不動産投資を始めるにあたり、「新築」と「中古」で悩んでる方も多いのではないでしょうか?

ネットで検索をしてみても新築推しの記事が沢山あります。その反面、「不動産投資は中古の方がいいよ」という情報も多い。果たしてどちらが正解なのでしょうか?

「中古より新築」と考えている方もいらっしゃるかもしれませんが、結論からいうと消去法で中古物件の方が良いと考えます。

その理由は、新築にはいくつかの不安要素が消えないからなのです。

不動産投資は新築より中古がオススメの理由① 価格下落スピード

新築は価格下落率が高い

新築物件の価格は、中古物件より高額であることが多いです。その理由は、「新築というブランド」が販売価格に上乗せされているからです。

しかし、上乗せされたブランド部分は中古になった時点でなくなります。

新築から中古になる際の価値の下落率は「20%」ともいわれていますが、価格は上がることもあれば下がることもありますので、あくまで「一般的な考え方」です。

ただ多くの場合は、「一般的な考え方(20%下落)」になります。

購入時は新築なので価格が高く、数年後や売却時にはしっかり中古ということです。

これが中古物件であれば、新築から中古へと大きく価格が下がった時点で購入できるため、価格は安く購入でき、売却時の価格下がり幅も新築より緩やかになります

新築は賃料下落率も高い

新築は物件価格のみならず、賃料が落ちるスピードも早いです。

新築に住みたいと思う人は多いので、最初のうちは賃料を高く設定していても入居者はつきますが、その状況がずっと続くわけはありません。

新築時と同じ賃料で続けていると空室に繋がる可能性も高くなりますので、多くの場合、おのずと賃料は下がっていきます。

これが中古物件であれば、物件価格と同様に新築時より下がった時点での賃料から始められるため、賃料の下がり幅はまた緩やかになります

不動産投資は新築より中古がオススメの理由② 利益が少ない

利回りが下がる

新築物件の方が中古物件より資産価値が落ちやすい理由は、新築物件が相場より高額ということにあります。

物件価格が高額になるということは「利回り」が下がります。

利回りの低さはリスクの低さともいえるのですが、その分利益は少なくなります。中古であれば物件価格が新築より抑えられるため、利回りが高くなります。

もちろんただ利回りが高ければ良いという訳ではありませんが、「利回り3%の新築」「利回り6%の中古」であればどちらもリスクは低く堅実ですが、後者の方を選んだ方が利益があります。

新築、中古に関わらず、物件を購入する時点で少なからずリスクは背負っています。

あくまで指標の「利回り」ではありますが、どうせリスクを背負っているのなら利益はある程度あった方が良いですし、低リスクの中であれば欲を出しているのとは違います。

オーバーローンの差額が大きい

ローン残債額が1500万円で、その物件の売却価格が1000万円だとすれば、500万円を負担しない限りは物件を手放すことはできません。

ローン残債が物件価格を上回っている場合を、「オーバーローン」といいます

上記でも説明したとおり新築は価値下落率が高いため、フルローンで購入後すぐにオーバーローン状態に陥りやすいといえます。

オーバーローンの差額が大きければ、良い時に売却することもできなくなります。身動きが取れない状況は避けなくてはなりません

キャッシュフローが低い

キャッシュフローとは、毎月手元に残るお金のことです。

家賃収入が良かったとしても、借り入れによる返済額が高ければ高いほどキャッシュフローは悪化します。

つまりはローンの割合が高ければ月々の返済額がかさむため、手元に残るキャッシュフローが少なくなる、つまり利益が少なくなってしまうのです。

不動産投資は新築より中古がオススメの理由③ 過去に前例がない

新築はシミュレーションが難しい

新築物件には、過去に前例がないため予測することが難しくなります。

過去に空室は出ているのか、出ているのであればどのくらいの割合なのか、修繕歴が今まであるのか無いのかなどが分かりません。

これが中古物件であれば、物件を見ていく中で「過去に空室が全くでていない物件」、「理由は分からないけど意外と空室が出ている物件」などの履歴が残っています。

履歴から考慮して、購入するか否かの判断ができるのです。

新築物件は、数年間は空室リスクは低い傾向にある部分にメリットはありますが、数年後には周辺物件と築年数で差別化ができなくなり、物件本来の価値でしか勝負できません。

その点、「後出しジャンケン」ができるメリットが中古にはあります

総合的な判断

新築物件より中古物件の方がオススメである解説をしてきましたが、もちろん新築物件でも成功している方はいますし、中古は中古で幅が広いです。

中古でも選ぶ物件を間違えば当然失敗します。ただ新築にはこういった不安要素があるということです。

「立地」、「築年数」、「間取り」などと併せて総合的に判断することが大切です。

例えば、都心の賃貸需要が高い地域であれば、中古でも入居率は高いでしょうし、地方の賃貸需要が低い地域でファミリー層向けの新築物件を選ぶひとは少ないでしょう。

「結局どっちなんだよ」と思うかもしれませんが、新築と中古だけの条件で勧めるとすれば中古ということであり、「条件による」というのが本音です。

なにを優先して(立地、築年数、間取りなど)物件を選ぶかによって変わるということです。

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コジー
30代現役公務員のコジーです! 公務員やサラリーマンの方が【不動産投資で失敗しないための方法】を簡単に分かりやすく発信しています。
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