✔︎不動産投資の基礎

【会話でわかる】不動産投資の2つの利益とは|鍵はインカムゲイン!

悩み人
悩み人
不動産投資はなにが利益になるの?
悩み人
悩み人
不動産投資の利益って何種類あるの?

こんな疑問を持つヒトも多いのではないでしょうか。

不動産投資でなにが利益になるのか分からない状態であれば、かなり怪しく感じていることでしょう。

今回の悩み
・不動産投資の利益について知りたい

この記事を読むメリット
・不動産投資の利益について理解できる

この記事を書いている人
・30代現役公務員 コジー

不動産投資における利益とは

悩み人
悩み人
不動産投資の利益について知りたいんだけど
コジー
コジー
もちろん!全然難しくないから構えなくて大丈夫だよ!
悩み人
悩み人
難しくないの?
コジー
コジー
うん全く。インカムゲインとキャピタルゲインを覚えれば大丈夫!
悩み人
悩み人
早くも知らない言葉、、
コジー
コジー
ごめんごめん、でも簡単だから心配ないよ。

 

不動産投資の利益は

インカムゲイン
キャピタルゲイン

この2つに分けられます。なにも難しいことはなく、

【インカムゲイン】は毎月の給料、【キャピタルゲイン】は臨時ボーナスだと考えてください。

では順番に解説していきましょう!

インカムゲイン  =毎月の給料
キャピタルゲイン =臨時ボーナス

不動産投資における利益① インカムゲイン

不動産投資の利益の一つ目はインカムゲインです。

居住者から毎月安定して得られる家賃収入のことを【インカムゲイン】といいます。

悩み人
悩み人
それなら家賃収入って言ってくれればいいじゃん。
コジー
コジー
そうなんだけど業界ではそう呼ばれてるから混乱しないようにさ!
悩み人
悩み人
なんか横文字で堅苦しいな〜。
コジー
コジー
すぐ慣れて『インカムゲインが〜』とか言ってるよきっと
悩み人
悩み人
そんなもんかな

 

不動産投資での利益は【安定したインカムゲインを得ること】が基本となります。

月々の給料が安定していなければ生活に支障をきたしますよね?

それと同じように、月々のインカムゲイン(家賃収入)が安定していなければ不動産投資に支障をきたすということになります。

給料を稼いでくる家を選ぶことが重要

家賃収入のイメージ(現金購入)

悩み人
悩み人
不動産投資で家賃収入を得るってどんなイメージ?
コジー
コジー
まず不動産を現金で購入するかローンで購入するかによって変わるよ!
悩み人
悩み人
じゃあまず現金で購入した場合はどーなるの?
コジー
コジー
例えば家賃75000円の不動産を買ったら、そこから諸々の費用(管理費等)を引いたとしても約6万円の収入が手に入ることになるよ!
悩み人
悩み人
毎月6万円の収入ってこと?
コジー
コジー
そういうこと。1年間で約72万円、10年間で720万円、20年間で1440万円ということだね!
悩み人
悩み人
毎月6万円の収入は嬉しいけど元が取れるのはいつになるの?
コジー
コジー
不動産の価格次第だから、仮に720万円で買ったとしたら10年で元がとれる計算になるね。
悩み人
悩み人
なるほどね〜。元が取れてから10年経てば720万円の利益がでるってことだよね?
コジー
コジー
単純計算ではそうだね!あくまでずっと入居者がいる場合や家賃が下がらない場合に限るけどね!
悩み人
悩み人
そうか!入居者がいないと家賃がもらえないし、家賃を下げないと住んでくれない場合もあるもんね。
コジー
コジー
そういうこと!でもイメージとしてはそんな感じだね。

 

現金で不動産を購入した場合は返済がないので家賃がそのまま手に入ります。

ただ会話の中にもあったように、家賃収入はあくまで入居者がいる場合に発生する収入です。

そのため、空室を避けるような不動産を買う必要があります。

・現金購入の場合、家賃収入がそのまま手に入る
関連記事:不動産投資は現金購入がオススメ?ローン購入との比較から徹底分析!

家賃収入のイメージ(ローン購入)

悩み人
悩み人
じゃあ次はローンで購入する場合を教えて!
コジー
コジー
ローン購入の場合は、返済がある点が現金とは大きくちがってくるね。
悩み人
悩み人
ローンだからそうだよね。返済はどうやって支払うことになるの?
コジー
コジー
毎月の家賃収入から支払うことになるよ。
悩み人
悩み人
なるほど!自分のお金で返済するわけじゃないのか!
コジー
コジー
そう。他人のお金で返済できるのは不動産投資ならではの旨みだよね。
悩み人
悩み人
でも月々の収入もないってことだよね?
コジー
コジー
返済が終わるまではプラマイゼロって感じで考えておいても良いと思うよ。
悩み人
悩み人
返済が終わったら現金購入と同じで、そのまま収入が手に入るの?
コジー
コジー
そういうこと!他人に返済してもらって、完済後は自分のお金になるイメージ。
悩み人
悩み人
でも空室とか出たら家賃収入ないよね?そのときの返済は?
コジー
コジー
そう、それが不動産投資の大きなリスク!もちろん自分のお金で返済しないといけないよ。
悩み人
悩み人
そういうことか。なんかメリットしかないように感じてたけどリスクがちゃんとあるのね…
コジー
コジー
そう。だからこそ空室が出ないような不動産投資をする必要があるんだ。
悩み人
悩み人
どーすれば空室が出にくくなるの?
コジー
コジー
空室が出ないようにするには、とくにエリア選びが重要だね!

 

ローン購入の場合は現金購入とはちがい【返済】があります。

家賃収入を返済にあてることが一般的ですので、毎月の収入はほぼありません。

それでも返済が終われば家賃収入が毎月手に入るシステムが出来てますから、これほど嬉しいことはありませんね。

リスクとしては自分のお金で返済しなくてはならない可能性があるということです。

 

悩み人
悩み人
なるほどね~、まぁ要するに現金で購入するほうが返済がなくて良いってことね?
コジー
コジー
…それがそうとも言い切れないのが不動産投資の面白さ!
悩み人
悩み人
いやローンなら金利とかもあるし絶対現金の方が良いに決まってんじゃん。
コジー
コジー
現金で購入できるのにわざわざローンで購入する人も沢山いるんだよ!
悩み人
悩み人
なんで?みんな頭いかれちゃってんの?
コジー
コジー
簡単にいうとローンの方が収入が大きくなるという良さがあるの。まぁその部分については話がブレるから別の機会に話すよ!
悩み人
悩み人
気になるけど…分かった。

・ローン購入で利益がでるのは先の話
・空室時の返済はマイマネーから
関連記事:不動産投資をローンで始めるメリット5選|レバレッジが大きな鍵を握る

不動産投資における利益② キャピタルゲイン

不動産投資における利益の2つ目はキャピタルゲインです。

不動産を売却したときに生まれる利益のことを【キャピタルゲイン】といいます。

悩み人
悩み人
はい、でました横文字
コジー
コジー
でも少し慣れてきたしょ?
悩み人
悩み人
そうだね。インカムゲインを聞いた感じだと、結局難しくないってことも分かったし。
コジー
コジー
キャピタルゲインの仕組みはもっと簡単だよ!
悩み人
悩み人
ようするに不動産を売ったときにでた利益のことでしょ?
コジー
コジー
さすが、まさにそのとおり!

キャピタルゲインは臨時ボーナス

売却益のイメージ

コジー
コジー
キャピタルゲインのイメージは大丈夫?
悩み人
悩み人
なんとなく分かるけど一応キャピタルゲインのイメージを教えてもらってもいい?
コジー
コジー
もちろん。じゃあ例えば900万円で買った不動産が1000万円で売れたらいくら利益がでたことになる?
悩み人
悩み人
100万円。そんなの小学生でもわかるよ。
コジー
コジー
そうだね。でもそれがキャピタルゲインで利益を得るイメージだよ!
悩み人
悩み人
え、それだけ?
コジー
コジー
本当にそれだけ。でもそんな簡単な仕組みで利益を得ることがどれだけ難しいか想像してみて!
悩み人
悩み人
・・・安く買って高く売るってことだよね?
コジー
コジー
そう。できそう?
悩み人
悩み人
・・・たしかに考えてみたら安く買えるかもわからないし高く売れる保証もない。
コジー
コジー
そう、だから難しい。建物は年数が経てば価値が下がっていくからキャピタルゲインで稼ぐのは難しいんだよ!

 

キャピタルゲインは売却時にでる臨時ボーナスです。

例えば、900万円で買って1000万円で売れた場合は100万円の臨時ボーナスがでたということです。

仕組みは簡単だけど利益を出すのは難しいのがキャピタルゲインと覚えておきましょう。

キャピタルゲインを狙うのは難しい?

悩み人
悩み人
でもキャピタルゲインで儲かってる投資家もいるわけだよね?みんなどうやって儲けてるの?
コジー
コジー
少し難しくなるかもしれないけど良い?
悩み人
悩み人
いや難しいのはマジで無理。
コジー
コジー
1つ目は市場の不動産価格が値下がりしてる時期に安価で購入して不動産価格が値上がりした時期に高値で売却する。2つ目は景気の
悩み人
悩み人
あ〜ストップストップ、ごめんなさい。ちゃんと噛み砕いて説明してください。
コジー
コジー
うむ、よかろう。安い時期に買うか、値上がりするような不動産を選ぶかの2択になるよ!
悩み人
悩み人
時期と将来性さえ考えておけば儲けれるの?
コジー
コジー
お、ずいぶんな自信だね。『将来この不動産は伸びる』みたいな感覚がもう身についてるんだ!すごいね!
悩み人
悩み人
感じわるっ、、、でもたしかに難しいか。高く売れる保証もこれから伸びていく保証もないし。
コジー
コジー
そーゆーこと。だからキャピタルゲインを狙うのは初心者には難しいんだ!
悩み人
悩み人
じゃあ、うまくいけばキャピタルも付いてくるって考え方でいればいいのか!
コジー
コジー
そーゆーことだね(キャピタルって、、笑)。

 

不動産投資初心者がいきなりキャピタルゲインを狙いにいくのは至難の技です。

キャピタルゲインはまとまったお金が手に入るイメージがあるため狙いたくなる気持ちも分かりますが、不動産投資で目先の利益を求めてはいけません。

キャピタルゲインはおまけくらいに考える

不動産投資の利益はインカムゲインが基本

悩み人
悩み人
ここまでの説明をまとめると、不動産投資の利益はインカムゲインが重要ってことで良いだよね?
コジー
コジー
まさにその通り!極論インカムゲインさえしっかりしてれば大丈夫だよ!
悩み人
悩み人
家賃収入が安定してる不動産ならそこそこ高く売れそうだしね。
コジー
コジー
良いところに気がつくね!それに長期的にみるとインカムゲインの方が圧倒的にお金を生み出してくれるという意味でもあるよ。

 

不動産投資で利益を出すためにはインカムゲインが非常に重要です。

有名な不動産投資家の言葉で『キャピタルゲインはたかがしれている』という言葉もあるくらいです。

とくに初心者が不動産投資を始める場合は【インカムゲインが基本】と考えておくことである程度のリスクは回避できます。

成功するための鍵はインカムゲイン

成功者の真似ごとは危険

『分からないから成功者の投資を真似しよう』と思うのは非常に危険です。

成功者はすでに不動産投資で収入が得られる状況を作ったうえで色んな挑戦をしているからです。

ヒトは情報の中から良いところだけを受け取る習性があるので、情報社会でいろんな説(キャピタルゲインを狙おう等)が飛び交うなかでも惑わされないことが重要といえます!

 

悩み人
悩み人
成功者も最初から成功者だったわけじゃないってことか!
コジー
コジー
そう。みんな最初は堅実に始めて資産を大きくしていってから色んなチャレンジをしてるんだよ!
悩み人
悩み人
最初から成功者の真似して失敗したら後悔するだろうな〜
コジー
コジー
そうだね。不動産投資のやり方は人それぞれだから身の丈に合った始め方でいいんだよ。

不動産投資は十人十色、最初から冒険しない

長期的な視点を持つこと

悩み人
悩み人
そういえばさっきインカムゲインの方が圧倒的にお金を生み出すって言ってたよね?
コジー
コジー
長期的にみれば、キャピタルゲインよりインカムゲインの方が圧倒的だね!
悩み人
悩み人
それはどのくらい違うの?
コジー
コジー
例えば、家賃が8万円だとしたら年間約100万円くらいの家賃収入があることになるよね?それを20年間持ち続けたらどうなる?
悩み人
悩み人
単純計算でいけば2000万円、、
コジー
コジー
キャピタルゲインが2000万円も出ると思う?
悩み人
悩み人
そうか、さっき100万円のキャピタルゲインで凄いと思ってたけど長期的にみればインカムゲインは桁が違うね
コジー
コジー
そーゆーこと!ま〜2億円の不動産とかなら2000万円のキャピタルゲインもあるのかもしれないけど、、、
悩み人
悩み人
2億って、、、一般人じゃ到底ムリでしょ
コジー
コジー
そのくらいインカムゲインは凄いってことだね!

 

不動産投資は長期的な視点を持つことが重要です。

仮に不動産投資を始めてから5年後に、100万円のキャピタルゲインが得られるチャンスが訪れたとしましょう。

5年間の家賃収入に加えて、100万円の臨時ボーナスですから不動産投資自体は成功です。

成功ですが、これから数千万円を生み出すかもしれないと考えたらどうでしょう。

その数千万円を見越して、高く買いたいひとがいるんです。

それでもヒトは弱い生き物なので、目の前に100万円がぶら下がっていれば誘惑に負けてしまいそうになります。

100万円の誘惑に負けて数千万円を逃していいのか、強い信念を持つことが大切です!

クドイようですが、不動産投資は長期的な視点をもって【インカムゲインで大きく稼ぐ】と考えるのが賢明といえます。

 

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コジー
コジー
30代現役公務員のコジーです! 公務員やサラリーマンの方が【不動産投資で失敗しないための方法】を簡単に分かりやすく発信しています。
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