こんな疑問を持つヒトも多いのではないでしょうか。
不動産投資でなにが利益になるのか分からない状態であれば、かなり怪しく感じていることでしょう。
今回の悩み
・不動産投資の利益について知りたい
この記事を読むメリット
・不動産投資の利益について理解できる
この記事を書いている人
・30代現役公務員 コジー
不動産投資における利益とは
コジー
もちろん！全然難しくないから構えなくて大丈夫だよ！
コジー
うん全く。インカムゲインとキャピタルゲインを覚えれば大丈夫！
不動産投資の利益は
この2つに分けられます。なにも難しいことはなく、
【インカムゲイン】は毎月の給料、【キャピタルゲイン】は臨時ボーナスだと考えてください。
では順番に解説していきましょう！
インカムゲイン ＝毎月の給料
キャピタルゲイン ＝臨時ボーナス
不動産投資における利益① インカムゲイン
不動産投資の利益の一つ目はインカムゲインです。
居住者から毎月安定して得られる家賃収入のことを【インカムゲイン】といいます。
コジー
そうなんだけど業界ではそう呼ばれてるから混乱しないようにさ！
コジー
すぐ慣れて『インカムゲインが〜』とか言ってるよきっと
不動産投資での利益は【安定したインカムゲインを得ること】が基本となります。
月々の給料が安定していなければ生活に支障をきたしますよね？
それと同じように、月々のインカムゲイン(家賃収入)が安定していなければ不動産投資に支障をきたすということになります。
家賃収入のイメージ(現金購入)
コジー
まず不動産を現金で購入するかローンで購入するかによって変わるよ！
コジー
例えば家賃75000円の不動産を買ったら、そこから諸々の費用(管理費等)を引いたとしても約6万円の収入が手に入ることになるよ！
コジー
そういうこと。1年間で約72万円、10年間で720万円、20年間で1440万円ということだね！
悩み人
毎月6万円の収入は嬉しいけど元が取れるのはいつになるの？
コジー
不動産の価格次第だから、仮に720万円で買ったとしたら10年で元がとれる計算になるね。
悩み人
なるほどね〜。元が取れてから10年経てば720万円の利益がでるってことだよね？
コジー
単純計算ではそうだね！あくまでずっと入居者がいる場合や家賃が下がらない場合に限るけどね！
悩み人
そうか！入居者がいないと家賃がもらえないし、家賃を下げないと住んでくれない場合もあるもんね。
コジー
そういうこと！でもイメージとしてはそんな感じだね。
現金で不動産を購入した場合は返済がないので家賃がそのまま手に入ります。
ただ会話の中にもあったように、家賃収入はあくまで入居者がいる場合に発生する収入です。
そのため、空室を避けるような不動産を買う必要があります。
家賃収入のイメージ(ローン購入)
コジー
ローン購入の場合は、返済がある点が現金とは大きくちがってくるね。
悩み人
ローンだからそうだよね。返済はどうやって支払うことになるの？
コジー
そう。他人のお金で返済できるのは不動産投資ならではの旨みだよね。
コジー
返済が終わるまではプラマイゼロって感じで考えておいても良いと思うよ。
悩み人
返済が終わったら現金購入と同じで、そのまま収入が手に入るの？
コジー
そういうこと！他人に返済してもらって、完済後は自分のお金になるイメージ。
悩み人
でも空室とか出たら家賃収入ないよね？そのときの返済は？
コジー
そう、それが不動産投資の大きなリスク！もちろん自分のお金で返済しないといけないよ。
悩み人
そういうことか。なんかメリットしかないように感じてたけどリスクがちゃんとあるのね…
コジー
そう。だからこそ空室が出ないような不動産投資をする必要があるんだ。
コジー
空室が出ないようにするには、とくにエリア選びが重要だね！
ローン購入の場合は現金購入とはちがい【返済】があります。
家賃収入を返済にあてることが一般的ですので、毎月の収入はほぼありません。
それでも返済が終われば家賃収入が毎月手に入るシステムが出来てますから、これほど嬉しいことはありませんね。
リスクとしては自分のお金で返済しなくてはならない可能性があるということです。
悩み人
なるほどね～、まぁ要するに現金で購入するほうが返済がなくて良いってことね？
コジー
…それがそうとも言い切れないのが不動産投資の面白さ！
悩み人
いやローンなら金利とかもあるし絶対現金の方が良いに決まってんじゃん。
コジー
現金で購入できるのにわざわざローンで購入する人も沢山いるんだよ！
コジー
簡単にいうとローンの方が収入が大きくなるという良さがあるの。まぁその部分については話がブレるから別の機会に話すよ！
不動産投資における利益② キャピタルゲイン
不動産投資における利益の2つ目はキャピタルゲインです。
不動産を売却したときに生まれる利益のことを【キャピタルゲイン】といいます。
悩み人
そうだね。インカムゲインを聞いた感じだと、結局難しくないってことも分かったし。
悩み人
ようするに不動産を売ったときにでた利益のことでしょ？
売却益のイメージ
悩み人
なんとなく分かるけど一応キャピタルゲインのイメージを教えてもらってもいい？
コジー
もちろん。じゃあ例えば900万円で買った不動産が1000万円で売れたらいくら利益がでたことになる？
コジー
そうだね。でもそれがキャピタルゲインで利益を得るイメージだよ！
コジー
本当にそれだけ。でもそんな簡単な仕組みで利益を得ることがどれだけ難しいか想像してみて！
悩み人
・・・たしかに考えてみたら安く買えるかもわからないし高く売れる保証もない。
コジー
そう、だから難しい。建物は年数が経てば価値が下がっていくからキャピタルゲインで稼ぐのは難しいんだよ！
キャピタルゲインは売却時にでる臨時ボーナスです。
例えば、900万円で買って1000万円で売れた場合は100万円の臨時ボーナスがでたということです。
仕組みは簡単だけど利益を出すのは難しいのがキャピタルゲインと覚えておきましょう。
キャピタルゲインを狙うのは難しい？
悩み人
でもキャピタルゲインで儲かってる投資家もいるわけだよね？みんなどうやって儲けてるの？
コジー
1つ目は市場の不動産価格が値下がりしてる時期に安価で購入して不動産価格が値上がりした時期に高値で売却する。2つ目は景気の
悩み人
あ〜ストップストップ、ごめんなさい。ちゃんと噛み砕いて説明してください。
コジー
うむ、よかろう。安い時期に買うか、値上がりするような不動産を選ぶかの2択になるよ！
コジー
お、ずいぶんな自信だね。『将来この不動産は伸びる』みたいな感覚がもう身についてるんだ！すごいね！
悩み人
感じわるっ、、、でもたしかに難しいか。高く売れる保証もこれから伸びていく保証もないし。
コジー
そーゆーこと。だからキャピタルゲインを狙うのは初心者には難しいんだ！
悩み人
じゃあ、うまくいけばキャピタルも付いてくるって考え方でいればいいのか！
不動産投資初心者がいきなりキャピタルゲインを狙いにいくのは至難の技です。
キャピタルゲインはまとまったお金が手に入るイメージがあるため狙いたくなる気持ちも分かりますが、不動産投資で目先の利益を求めてはいけません。
不動産投資の利益はインカムゲインが基本
悩み人
ここまでの説明をまとめると、不動産投資の利益はインカムゲインが重要ってことで良いだよね？
コジー
まさにその通り！極論インカムゲインさえしっかりしてれば大丈夫だよ！
悩み人
家賃収入が安定してる不動産ならそこそこ高く売れそうだしね。
コジー
良いところに気がつくね！それに長期的にみるとインカムゲインの方が圧倒的にお金を生み出してくれるという意味でもあるよ。
不動産投資で利益を出すためにはインカムゲインが非常に重要です。
有名な不動産投資家の言葉で『キャピタルゲインはたかがしれている』という言葉もあるくらいです。
とくに初心者が不動産投資を始める場合は【インカムゲインが基本】と考えておくことである程度のリスクは回避できます。
成功者の真似ごとは危険
『分からないから成功者の投資を真似しよう』と思うのは非常に危険です。
成功者はすでに不動産投資で収入が得られる状況を作ったうえで色んな挑戦をしているからです。
ヒトは情報の中から良いところだけを受け取る習性があるので、情報社会でいろんな説(キャピタルゲインを狙おう等)が飛び交うなかでも惑わされないことが重要といえます！
悩み人
成功者も最初から成功者だったわけじゃないってことか！
コジー
そう。みんな最初は堅実に始めて資産を大きくしていってから色んなチャレンジをしてるんだよ！
悩み人
最初から成功者の真似して失敗したら後悔するだろうな〜
コジー
そうだね。不動産投資のやり方は人それぞれだから身の丈に合った始め方でいいんだよ。
長期的な視点を持つこと
悩み人
そういえばさっきインカムゲインの方が圧倒的にお金を生み出すって言ってたよね？
コジー
長期的にみれば、キャピタルゲインよりインカムゲインの方が圧倒的だね！
コジー
例えば、家賃が8万円だとしたら年間約100万円くらいの家賃収入があることになるよね？それを20年間持ち続けたらどうなる？
悩み人
そうか、さっき100万円のキャピタルゲインで凄いと思ってたけど長期的にみればインカムゲインは桁が違うね
コジー
そーゆーこと！ま〜2億円の不動産とかなら2000万円のキャピタルゲインもあるのかもしれないけど、、、
不動産投資は長期的な視点を持つことが重要です。
仮に不動産投資を始めてから5年後に、100万円のキャピタルゲインが得られるチャンスが訪れたとしましょう。
5年間の家賃収入に加えて、100万円の臨時ボーナスですから不動産投資自体は成功です。
成功ですが、これから数千万円を生み出すかもしれないと考えたらどうでしょう。
その数千万円を見越して、高く買いたいひとがいるんです。
それでもヒトは弱い生き物なので、目の前に100万円がぶら下がっていれば誘惑に負けてしまいそうになります。
100万円の誘惑に負けて数千万円を逃していいのか、強い信念を持つことが大切です！
クドイようですが、不動産投資は長期的な視点をもって【インカムゲインで大きく稼ぐ】と考えるのが賢明といえます。
