一口で不動産投資と言っても、都心での不動産投資か地方での不動産投資かによって伴うリスクが変わります。今回は都心に比べて利回りが良いとされる＜地方で不動産投資を行う際のリスク＞について解説します。
最後までお読みいただくことで、地方で不動産投資を検討されている方は＜リスク回避＞に繋がりますので、ぜひ最後まで読み進めてみてください！
地方の不動産投資リスク① 利回りが良い！？
地方投資家
「不動産投資をするなら都心よりも地方が稼げるとよく聞くのですが、実際のところどうなのでしょうか？」
コジー
「都心よりも物件自体が安いので、利回りが良いのは確かです」
〜解説〜
利回りは、（年間家賃収入÷物件価格×１００）で算出されます。
例えば、地方で１０００万円の物件を購入して、年間家賃収入が１００万円とすると、＜利回りは１０%＞になります。利回り１０%は１０年で元が取れるという意味です。
※利回り２０%は５年で元が取れるということ
これが都心の物件で、１６００万円の物件を購入して、年間家賃収入は同じく８０万円とすると＜利回りは約５%＞になります。利回り５%は約２０年で元が取れる計算になります。
どっちが利回りが良いかは一目瞭然ですね。明らかに地方の物件の方が価格が安いため利回りは良くなります。
地方投資家
「ということはやはり地方の物件で不動産投資をした方が良いという話は間違いじゃないんですね！」
コジー
「利回りどおりに進めば、考え方によっては地方の方が良いのかもしれません。ただ利回りだけを考えて不動産投資を始めてしまうと多くの場合は失敗します」
〜解説〜
仮に、利回りどおりに賃貸経営がすすむと考えた場合、
※住居形態は分かりやすくワンルームとします。
＜地方＞
物件１０００万円、年間家賃収入１００万円、利回り１０%
＜都心＞
物件１６００万円、年間家賃収入８０万円、利回り５%
利回りだけをみれば絶対に地方を選びますね。
では次に地方の年間家賃収入１００万円に着目してください。
年間１００万円ということは、月の家賃は８万強です。
どうでしょう、地方出身の方は分かるかと思いますが８万円ワンルームに住みたいと思いますか？地方で８万円も払えば２LDKくらい住めそうですよね。
なにが言いたいか、、そのくらい利回り１０%はリスクがあるということ、利回りが高い物件ほどリスクが高いということです！逆に利回りが低い物件はそれだけリスクが低いのです。
ただ利回りが低い＝利益も低いということになりますので、＜利益を出しつつリスクは少ない＞といったようなバランスの取れた利回りが理想ですね。
この地方の利回りの良さだけを鵜呑みにして物件を購入したことで失敗したというケースは多くみられますので注意です。良い話には裏があると思って慎重に行動しましょう！
地方の不動産投資リスク② 空室リスクが高い
地方投資家
「地方は都心に比べて空室になる可能性が高いのは分かりますが、地方でもそこまで空室になるイメージはないですけどね〜」
コジー
「イメージだけではだめです。不動産投資という投資ジャンルは空室を避けることこそが成功への１番の近道です！」
〜解説〜
地方で空室になるリスクは都心と比べて高いのは明らかです。
理由は単純に都心と比べ人口が少ない＝賃貸需要が少ないからです。
空室リスクは不動産投資最大のリスクです。利回りがいいからといって空室リスクを考えていないと高確率で失敗します。先ほどの例（家賃が８万円）で、空室が３ヶ月続いたら２４万円のマイナスになります。
これがどういうことかというと、トータルの利益から２４万円が引かれるといった認識では甘いです。空室の都度、自分が家賃を払う必要があるということです。空室の間、毎月８万円の支出は大打撃ですよね？
利回りはあくまで空室が全くでないことを見越しての参考値なので、このような状況が続けば、家賃を下げたりリフォームしたりと何かを改善しなければ入居してくれません。よって利回りは簡単に下がります。
地方で不動産投資を考えるならば利回りにとらわれず、地方の中でも安定した賃貸需要のある場所を選び、まず空室リスクを避けることが重要です。
地方投資家
「でも私が地方で検討している物件の近くに大学が１つあるから、何年も前から学生たちで空室はないと聞いてますよ」
コジー
「そのような場所を狙うのはとても良いですね。ただ、その大学が移転してしまったらどうですか？」
〜解説〜
地方で安定した入居率を維持していた場所でも、大型施設の移転や、大企業の倒産など、一気に空室が増える要素が潜んでいます。そのため、入居率に繋がるような施設等が多ければ多い場所ほど入居率を上げ、空室リスクを下げるといえます。
地方の不動産投資リスク③ 家賃下落リスク
〜解説〜
都心での不動産投資は需要があるため、家賃が下がることがあまりないのですが、地方での不動産投資は需要の低下から、地域によっては家賃の値下げ競争が活発になってしまうことがあります。
ここで家賃の下落率について考えてみましょう。
都心と地方を比較して、同じ３０００円の家賃下落とします。
都心で家賃が６万円の部屋で考えると下落率は「５%」、これが地方で家賃が３万円の部屋で考えると下落率は「１０%」になります。
家賃が下がるといっても、同じ金額であれば都心と地方ではそもそもの家賃の設定が違いますのでおのずと受ける打撃が違います。地方で需要が少ないということは、いずれ家賃を下げなければならない可能性があるということを想定していなければなりません。
それに付随して、家賃を下げなければ入居者を保てないような物件ですから、おのずと売却価格も下がります。
地方の不動産投資リスク④ 管理会社が少ない
〜解説〜
入居者の募集、修繕、トラブル対応など賃貸経営には様々な問題が起きます。それらの問題解決を管理会社に委託せずに自分で行う方は関係ありませんが、
・本業があってそこまで手が回らない
・そもそも副業になってしまうから委託するしかない
などの理由から管理会社に委託する方が多いかと思いますが、都心と地方では管理会社の数が違います。これがどういう事かと言うと、都心は管理会社の数が多いためサービス競争が盛んになります。
「管理費が他社より安いですよ〜」
「うちは空室保証がありますよ〜」
「修繕費が出るプランがありますよ〜」
このように競争が盛んになれば管理費等も下がるでしょう。そのため自分に合った管理会社を見つけることが可能かと思います。これが地方では都心ほど管理会社が多いわけではないということです。
また地元で不動産投資をする場合は管理会社とも顔の見える関係が続きますが、離れた地方での不動産投資は、遠方の管理会社と良い関係を築く必要があります。結局ヒトとヒトですから、管理会社と良い関係を築くことは少なからずメリットがあります。
まとめ
地方で不動産投資は利益が大きい反面、潜在リスクが複数存在します。ただ、リスクを知っていれば備えが出来ます。地方で不動産投資を検討の方は、一度ひと呼吸置いて、都心での不動産投資も検討した上で、「どうか慎重に」、「シミュレーションをしっかり行った上で」行動してください！
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