不動産投資の厳選リスク７選｜失敗しないための対処法を解説します！

〜解説〜
空室とはその名のとおり所有している物件に＜入居者がいない状態＞です。

入居者がいない状態ということは、安定した家賃収入が得られなくなります。

不動産投資において空室になるということは、ケーキ屋をOPENしたけどパティシエがいないようなもので＜何も始まらない＞ということです。

＜収入を生んでくれる人＞、＜ローンを返済してくれる人＞がいなくなる訳ですから当然じぶんにしわ寄せがきます。返済はじぶんです。

数週間〜１ヶ月くらいで次の入居者がみつかれば手出しは少なく収まりますが、数ヶ月にわたって入居者がみつからなければ数ヶ月分の家賃（返済）をじぶんで払うことになります。

住んでもない家の家賃なんて払いたくないですよね。空室は本末転倒です。

〜解説〜
空室リスクを無くす方法はありません。

入居者が何らかの理由で退去してから、すぐに次の入居者が決まるまで多少の時間がかかるためです。

ただ、優良物件であれば退去予定の入居者が住んでいる間に次の入居者が決まるケースはあります。

＜空室になりにくくする方法＞
これは需要の高い物件をえらぶことに尽きます。では需要の高い物件とはなんでしょう？

じぶんで部屋探しをするときの事を考えてみてください。なにを基準に部屋を探しますか？

・賃料が安い
・駅から近い、築浅
・スーパーやコンビニが近い
・外装、内装がオシャレ、キレイ、
・バストイレ別、エアコン、都市ガス、駐車場あり

など多数あると思います。

これら全てを網羅するような物件を選ぼうと思ってもなかなか無いですよね？

どこかで妥協点をみつけたりすると思います。

ですが上記にあげたような需要の高い物件に住むことはできなくても貸すことは可能です。

部屋を探している人が検索してもでてこないような物件が＜需要が高い＞といえます。

中には、＜車があるから駅から遠くても良い＞、＜ボロくても安い方が良い＞という方もいるでしょう。

ただ決してじぶんが住むわけではないので、あくまで一般的に借りたい人が多い物件をえらぶことが空室リスクを下げるといえます。

エリア選定も非常に重要です。

・賃料が安い
・駅から近い、築浅
・スーパーやコンビニが近い
・外装、内装がオシャレ、キレイ、
・バストイレ別、エアコン、都市ガス、駐車場あり

これらをすべて満たしていても、人口が少ない田舎の物件では空室リスクを下げたとはいえません。

人口が集中している地域の物件をえらぶということは大前提です。

＜空室になってしまった時の保障＞
どれだけ対策をしていても空室になることはあります。

そんなときに不動産投資会社によって「家賃を１ヶ月間保証しますよ〜」、「家賃の９割は保証しますよ〜」など空室リスクを回避できる保証もあります。

ただコスト（保証料）はもちろん掛かります。会社によって保証内容は異なりますので重点的にみておくといいです。

不動産投資においてNo.1のリスクであるが故にいずれは空室になることを前提に考え、じぶんに合った対策をしていくことが重要です。

〜解説〜
入居者のターゲットを絞ることも重要ですが、

＜ひとり暮らし大学生をターゲットにした場合＞
入居者は決まりやすいが、４年後退去する可能性あり

＜長く住んでくれそうな家族層＞
長くは住むが、家賃も高く次の入居者が決まりにくい可能性あり

という長所短所を考えた方が良いですね。

また大学の移転や大型商業施設の移転などもあり得ますので、理想は１つなくなっても他にも沢山あるといったような地域が良いといえます。

〜解説〜
入居者はいるものの、家賃を支払ってもらえないわけですから空室リスクと同様の結果が考えられます。

そんなことなかなか起きないと思うかもしれませんが、全国平均でみると１５人に１人が滞納しているというデータが実際に出ています。

対処法としては
・個人で行うならば入居者審査をしっかりと行うこと
・管理会社に委託するなら信頼できる管理会社をえらぶこと
・家賃滞納に繋がるような入居者が住めない物件をえらぶこと

この３つです。家賃を回収できないとなれば、空室と変わりありません。

このように不動産投資は＜ヒト対ヒト＞の投資であるため、入居者とのトラブルも念頭においておく必要があります。

〜解説〜
修繕には給湯器、エアコンの故障、配管の交換、室内のリフォーム、その他経年劣化によるものがありますが、年数の経過につれリスクが高まります。

この修繕費のシミュレーションせずに、少し古いけど中古で安い物件だからという理由で購入してしまうとすぐ設備が壊れて高額になり、スタートからつまづくということになり兼ねません。

対処法としては、修繕がしばらくは無さそうな築浅な物件やリフォームしたばかりの物件を選んだりも大切ですが、何より重要なのは修繕に備えたお金を準備しておくことです。

実際にこの修繕リスクのシミュレーションが甘くて失敗する事例も多いです。築浅だからといって壊れない保証もありませんので、、

ただ定期的なリフォームなどはお金こそ掛かりますが、家賃を下げないためのメリットでもあります。

外観は古いけど内装がオシャレで繁盛しているお店もあるように。

〜解説〜
建物は年数が経つにつれて家賃は下がります。

ではどのような物件を狙うことが、家賃下落を最小限に防げるのでしょうか。

建物は新築物件であるほど年数が経つにつれ下がり幅は大きくなります。

これは車にもいえますよね。新車も１０キロ走っただけで中古車になり価格はぐっと下がります。

ですが、逆に年数がある程度たった建物の家賃や車の価格は下がり方が緩やかになります。

実際に建物では２０年が目安に家賃の下がり方が緩やかになるといわれています。築年数によって違うのです。

それでも新築や新車は魅力があります。自分だけのものという価値もあります。

ただ不動産投資においてはその考え方は逆にマイナスに働きます。

なぜなら新築は価格が高い、かつ、家賃が大きく下がる傾向にあるからです。

もちろん新築を購入して成功したケースもまれにありますが、失敗例の多くに「うまいことを言われて新築を買ってしまった」が挙がります。

成功例は不動産投資に詳しい人が比較的安い新築物件を買って、その後、購入時より高く売れたケースでしょう。

物理的に数年後には、＜家賃は下がるわ新築じゃないわ＞ですから、失敗の方が多くなるのは必然かと思います。

不動産投資は初期費用も大きいので、そのぶん返済に時間がかかります。

ですから長い目でみたシミュレーションが必要になるのです。

先ほども言いましたが＜決して自分が住むわけではない＞ことを忘れずに！

〜解説〜
過去にも不動産価値が３倍にまで跳ね上がったケースもあります。

ですが、これはあくまでラッキーなケースで価値が上がることがあるわけですから当然価値が下がることもあります。

その予想はプロでも非常に難しいです。

〜解説〜
正解はありません。

不動産価値が上がることを見越した場所で購入する人もいれば、売却益は狙わずに不動産価値が下がりにくい場所で購入する人もいます。

どちらが正しい選択かは現時点では誰にもわかりません。

ただ、オススメは不動産価値が下がりにくい場所で安定した家賃収入を得られる場所を選ぶのが賢明かとおもいます。

例えば東京の人口が密集している地域は安定した需要がありますよね。そういった場所は不動産価値が下がりにくいです。

ただ人気があるということはそもそも土地の価値が高いので、物件価格は高くなります。

業界では家賃収入は＜インカムゲイン＞、売却益は＜キャピタルゲイン＞と呼ばれていますが、安定したインカムゲインが得られる場所に物件を持ち、あわよくばキャピタルゲインがついてればラッキーという考え方が賢明です。

〜解説〜
地震大国である日本に物件を持つことは当然リスクになります。

地震をなくすことは不可能ですが、被害を最小にとどめる対処法はあります。

１つ目は、新耐震基準の物件を選ぶことです。

新耐震基準は１９８１年にできた基準で、建物が震度６強〜震度７に耐えることを意味します。

比較的築浅な物件（築３５年以内）を選ぶことで建物は新耐震基準になりますが、古い物件（築４０年以上）を安く購入してリフォームしようと考えている方などは注意が必要です。※旧耐震基準は震度５に耐えることを意味します。

参考まで新耐震基準の建物は、過去の震災時にも倒壊はありません。

２つ目は、地震保険に加入することです。

地震保険は、その名のとおり地震に備えるための保険です。

そのほか地震により発生した津波への損害にも対応しています。※地震保険は火災保険に入ることで加入できます。

「地震が起きても新耐震基準だし大丈夫だろう」と思って加入しない方もいますが、新耐震基準は建物の基準ですから設備も大丈夫という保証はありません。

起きてしまった時に高額になるようなリスクは排除することをオススメします。

〜解説〜
火災も起きない保証はありません。

隣の建物が火事になり巻き込まれることだってあります。むしろ地震被害より可能性は高いかもしれません。

リスク対処法は１つ、火災保険に加入することです。火災保険は加入する方がほとんどです。

〜解説〜
ローンの金利が上がるリスクですが、対処法は２つあります。

１つ目は、固定金利にすること

金利には＜固定金利＞と＜変動金利＞があります。苦手意識がある方、大丈夫です。なにも難しくありません。

固定金利のメリット　〜　金利がずっと変わらない
固定金利のデメリット〜　元々の金利が高い

に対し

変動金利のメリット　〜　元々の金利が低い
変動金利のデメリット〜　金利が変わる

金利が変わらない＜固定金利＞にすることで金利上昇リスクは回避できます。

２つ目は、繰上返済をすること

金利が上昇してしまうと当然返済額が上がります。

例えば２０年ローンだった場合、上がった金利を２０年間払い続けるのはイヤですよね。

なのでボーナスや臨時収入を利用して、元々２０年払い続ける予定だったものを１５年、１０年と短くしましょうという対処法です。

なら単純に固定金利にすれば良いじゃん！と思うかもしれませんが、実際は半分以上の人が＜変動金利＞を選択しています。

しばらくは＜金利が大きく上がることはない＞と考えてる人が多いためです。

・交通事故に遭うリスク、病気になるリスク
→当たり前のように保険に入っている事実

・会社が倒産するリスク
→それでも働き続けている事実

・牡蠣をたべて当たるリスク
→それでも食べたい、満足感を得たいという事実