不動産投資をおこなう上で、リスクを減らす方法の一つに『分散投資』という方法があります。
「分散投資は聞いたことがあるけど不動産投資だけでリスク分散できるの？」という疑問があると思います。
この記事を読むことで不動産投資においての、『分散投資の方法』、『分散投資のメリット』を理解することができます。
なにも不動産投資以外の投資をすることが分散投資ではなく、不動産投資の中でも分散投資は可能です。ぜひ最後まで読み進めてみてください！
不動産投資における分散投資のメリット
不動産投資において分散投資をすることでメリットがあります。
これから紹介する分散投資のメリットをメリットと感じなければ、分散投資する必要はないでしょう。
「なるほど、だから分散投資が必要なのか！」と感じた方は最後まで読むことでより理解が深まると思います。
空室リスクとは
不動産投資で1番怖いリスクは『空室リスク』です。
一棟投資など複数の部屋を所有している方であれば他の部屋でカバーすることも可能ですが、1部屋所有の場合に空室がでてしまえば家賃収入を得ることが出来ません。(※家賃保障などがない場合)
家賃収入が得られないということは収入がありませんから、ローンで物件を購入した方は返済がありますので自分で払う必要があります。
想像してみてください。
自分が住んでいる家の賃料もしくは住宅ローンのほかに、人に貸している家の賃料まで払うことを、、、
2ヶ月分の家賃を払うのはキツイですよね。さすが最大のリスクといわれるだけの破壊力があります。
分散投資は空室リスクに強い
これが他の物件を所有しておく分散投資によって、一部屋が空室になったとしても他の部屋の家賃収入でカバーすることができます！
「空室にならないような物件を選べばいいはなしでしょ」と思うかもしれませんが、どんな物件でも空室になる可能性は0%にはなりません。
不動産投資は起きてしまったときのリスクを考えてシミュレーションすることが重要です。
良いピッチャーが1人のチームは打たれたら終わり。
良いピッチャーが2人のチームはピンチをしのげる。
不動産投資における分散投資の方法
不動産投資で分散投資をするメリットを説明しましたが、一口に『不動産投資で分散投資』といっても方法はいくつかあります。
方法は大きくは3つ、
方法① 地域でリスク分散
方法② 間取りでリスク分散
方法③ 時期でリスク分散
どの方法を選ぶかは個人の判断になりますが、3つともリスクは分散される仕組みがちゃんとあります。
それでは1つずつ解説していきます。
不動産投資における分散投資の方法① 地域で分散
不動産投資でリスク分散の方法として1番メジャーな方法は、『物件の購入地域を分ける方法』です。
『どんな地域で分けるのか』は重要な部分ですが、大前提として需要のある地域で分けることが重要となります。
例えば、東京の都心部と大阪の都心部であればいずれも人口増加の地域ですので、空室リスクはどちらも低いといえますね！
これが仮に地方の人口減少地域で分散したとしても、共倒れになる可能性が出てきます。
分散投資の考え方は、まず空室ありきではなく空室は極力出ない物件を選ぶ。
でも保険として、さらに何箇所か空室が極力出ない物件を選ぶといった『鬼に金棒』のイメージが重要なのです。
不動産投資における分散投資の方法② 間取りで分散
不動産投資のリスク分散方法の2つ目は『部屋のタイプ(間取り)で分ける方法』です。
ただ間取りを分散すればOKというわけではなく、その場所で需要が高いターゲットを見極めることが重要です。
例えば、大学の近くなら1人暮らしの学生をターゲットとしたワンルームを購入して、ファミリー層の需要が高い場所なら2LDK以上の物件を購入するといった考え方です。
同じ地域内で場所によって需要が変わる場合や、遠方の物件を所有することに抵抗がある方はこの方法での分散投資もいいでしょう。
ただ同じ地域内であるため、何らかの理由でその地域自体に損害があると共倒れする可能性もあります。
不動産投資における分散投資の方法③ 時期で分散
分散投資は、同時に複数の物件を所有することではありません。購入する時期をズラすことも分散投資になります。
同時に購入するとどんなリスクがあるのでしょうか？
・ずっと賃貸需要が高いとは限らない
・物件価格が変わる可能性
・金利が変わる可能性
賃貸需要が低くなる可能性としては、なにかに依存している環境(例えば大企業が1つしかない地域、大学が1つしかない地域など)ではない限り比較的保たれるでしょう。
物件価格や金利が上下する可能性はありますので、購入時期をズラすことでリスク回避になることがあります。
『一旦様子をみる』という意味では購入時期をズラすのはリスク回避になります。
ただ、物件価格や金利がこれから上がる可能性もありますので、一概に時期をズラすことが最善とは言い切れないところです、、、！
まとめ
『不動産投資における分散投資のメリット』、『分散投資の方法』について説明してきましたが、一口に分散投資といっても様々な方法があります。
代表的な方法というだけで、すべての良い部分を合わせた『地域は別で、間取りも別で、時期もズラす』など分散投資の方法は十人十色です。
また、不動産投資では必ずしも分散投資をした方がいいという訳ではありません。
人によって自己資金の状況もあるでしょう。あくまで分散投資は一つのリスク回避方法であり、決して無理に始めるものではないということは忘れずにいてください。
