✔︎不動産投資の基礎

不動産投資における家賃収入の仕組み|初心者でも分かるように解説します!

不動産投資における家賃収入とは何なのか、どんな仕組みなのか最初は分かりませんよね。

この記事を読むことで、不動産投資における家賃収入のイメージと不動産投資の魅力を正しく理解することができます。ぜひ最後まで読み進めてみてください。

不動産投資とは

会社員
「家賃収入もわかりませんが、まず不動産投資ってなんですか?投資って聞くとどうしても怖いイメージがあるんですが、、、」

コジー
「不動産投資とは、ズバリ大家さんになるということです」

会社員
「投資なのに大家さん?具体的にどういうことですか?」

〜解説〜
不動産投資とは、<大家さんになって家賃収入を得ること>と言い換えれます。

大家さんになるためにはヒトに貸すための家が無いと大家さんにはなれません。

そのため<ヒトに貸すための家を購入すること=投資>となるのです。

家賃収入を得るには?

会社員
「その家賃収入を得るためには、ヒトに貸すための家を買うことから始まるんですね。私にそんなお金はないしやっぱり無関係な話か、、、」

コジー
「そのとおりです。家賃収入を得るためには家を購入することから始まります。ただ貯金が無くても無関係な話ではありませんよ!」

〜解説〜
家賃収入を得るためには、

①現金で物件購入
②ローンで物件購入

この2通りの方法があります。

会社員
「え、ローンで買えるんですね!?ちなみに現金で購入した場合はどのようなイメージですか?」

家賃収入(現金で購入した場合)

〜解説〜
現金で購入した場合は、金利も返済もありませんから家賃収入がそのまま手元に残ります。

例えば1200万円の物件を現金で購入したとしましょう。

月々の家賃収入が10万円、年間で120万円ですから10年で元が取れる計算になります(10年目の時点ではプラマイ0)

その後の家賃収入はプラスになるので、さらに10年間経過すれば単純計算で1200万円の家賃収入を得たことになります(20年目の時点でプラス1200万円)

1200万円で買った物件が20年間で2400万円の家賃収入を生み出したということです。

また、購入している物件ですので売却もできます。仮に購入してから20年後に800万円で売れる計算をすると、

1200万円(物件購入価格)
2400万円(20年間の家賃収入)
800万円(20年後の売却利益)

20年後には2000万円のプラスになりますね。

20年間で2000万円を貯金しようと思ったら、年間100万円貯めないと届かない計算になります。

会社員
「確かに2000万円と聞くとすごいけど、年間100万円なら頑張れば貯めれそうだし、それならリスクを背負う必要は無い気もしますけど、、、」

コジー
「年間100万円なら貯めれるという方は、20年後に4000万円のプラスになります!」

〜解説〜
もちろん不動産投資をしながらでも貯金はできますので、年間100万円を貯めていれば20年後に2000万円。

不動産から得た2000万円をプラスすると4000万円になるという訳です。

家賃収入(ローンで購入した場合)

会社員
「そうか、確かに20年間貯金しない訳ではないですもんね。うまくいけば老後2000万円問題も解決できそうですね。では現実的にローンで購入する場合はどういったイメージになりますか?」

コジー
「現金購入と比べると、家賃収入が手元に残るか残らないかが大きく違います。」

〜解説〜
現金で購入するのと比べてローンで購入するわけですから、<返済>というジャンルが加わります

例えば1200万円の物件をローンで購入したとしましょう。

月々の家賃収入が10万円、年間で120万円ですから、年間のローン返済額も120万円です。

10年で返済を終える計算になります(10年目の時点ではプラマイ0)。

その後の家賃収入はプラスになるので、さらに10年間経過すれば単純計算で1200万円の家賃収入を得たことになります(20年目の時点でプラス1200万円)

1200万円で買った物件が20年間で2400万円の家賃収入を生み出したということです。

また、購入している物件ですので売却もできます。仮に購入してから20年後に800万円で売れる計算をすると、

1200万円(物件購入価格)
2400万円(20年間の家賃収入)
800万円(20年後の売却利益)

現金購入と同じく20年後には2000万円のプラスになりますね。

現金購入とローン購入の違い

会社員
「あれ?それなら現金購入と変わらないですよね?私だまされてます?」

コジー
「上記の例は単純計算ですが、ローンを組めば<金利>が発生します。」

〜解説〜
現金で購入してもローンで購入しても、1200万円の家を買った事実は同じです。

ですがローンで購入した場合は金利が発生するので、現金購入だと10年で元が取れていたのに対し、ローン購入では11年、12年と金利によって返済期間が異なります。

会社員
「やっぱり現金で買えるなら現金で買うに越したことはないんですね」

コジー
「金利だけを考えるとそうですが、現金があってもローンで買う人が多いんです

現金購入とローン購入どっちがお得?

〜解説〜
ローン購入がオススメです。

現金購入が可能であれば、金利の面ではローン購入より確かにメリットがありますが1200万円の貯金がある方はなかなかいません。

それでもローンを組んで不動産投資を始める方が多いのはなぜか考えてみてください。

それはずばりローンを組むことによって得られるメリットの方が現金で購入するメリット(金利が発生しない)よりも大きいからです。

そのため現金で購入できる方でもローンを組むことが多いです。ローンを組むことによって得られるメリットは別の記事で紹介しています。

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会社員
「そうなんですね〜、でもやっぱり金利はもったいないし掛からない方がいいと思うけどな、、」

コジー
「自分で払うならそうかもしれませんが、ローンも金利も自分で払うわけではありません」

家賃収入=不労所得

〜解説〜
不動産投資における最大のメリットである<家賃収入>は、第三者が支払ってくれたお金です。

ローンにしても金利にしてもこの第三者が支払ってくれているため、自分の手出しはありません。まさに不労所得(働かずして手に入るお金)です。

自分はなんの手出しもせずに勝手にローンの返済が終わって、家賃収入と家が手に入るなんて夢のような話ですよね。

そんな話が現実にあるのです。

「それなら誰でも不動産投資をやるだろ!罠があるに決まってる!」という声が聞こえてきそうですが、もちろんちゃんと罠があります。

仮に家賃収入が得られない状況を考えてみてください。

入居者がいない、入居者が家賃を滞納している、こんな状況であれば誰が支払いをするでしょうか?答えは自分自身です

夢のような話から地獄のような話へと変貌を遂げます。

毎月<自分の住んでいる家の家賃>と<貸している家の家賃>が同時に降りかかってきます。こんな地獄はないですね。

これが1番のリスクであり、言い換えれば不動産投資において家賃収入が全てを担っているといって良いでしょう。

まとめ

不動産投資において最大のメリットである<家賃収入(不労所得)>は時として最大のデメリットになります。

家賃収入を安定して得ることこそ不動産投資成功への近道といえます。

 

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コジー
コジー
30代現役公務員のコジーです! 公務員やサラリーマンの方が【不動産投資で失敗しないための方法】を簡単に分かりやすく発信しています。
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