不動産投資において中古ワンルームマンション投資の人気が上昇していますが、失敗することも多いのが実情•••
ですが、実は失敗する理由は共通していることが多いんです。
〜この記事を読むメリット〜
・中古ワンルーム投資が失敗する理由と対処法を理解できる
・理解することでより安全な不動産投資を開始できる
共通した失敗する理由を理解できれば、おのずと失敗しにくくなります。
失敗しにくくなる＝成功しやすくなるのです！
結論からいうと、リスクを理解してから始める『中古ワンルーム投資』はオススメです。
〜この記事を書いている人〜
・30代現役公務員
・年収500万円
・中古ワンルームマンション2件所有(東京・大阪)
・年間家賃収入約150万円
中古ワンルーム投資が失敗する理由とは
中古ワンルーム投資とはその名の通り不動産投資における、『中古』・『ワンルームマンション』を対象とした投資のことです。
中古ワンルーム投資は、初心者も参入できる手頃な価格であることが多く最近ではとても人気がありますね。
初心者で不動産投資を始めるにあたって、この中古ワンルーム投資から始めようと思う方も多いのではないでしょうか！
ですが、中古ワンルーム投資で失敗してしまう方も多いのが現状です。
失敗する理由にはいくつかの共通点があります。その共通点は以下の5つで、
①エリア選びで失敗する
②修繕費がかさみそうな物件で失敗する
③管理状況を把握しきれず失敗する
④契約内容で失敗する
⑤営業トークに乗せられて失敗する
失敗してしまう方の多くは5つのうちのどれかが当てはまっていることが非常に多いです。
逆にいえば、5つのリスクを全て理解した上で物件を選べば失敗しにくいといえます。
中古ワンルーム投資が失敗する理由① エリア選び
中古ワンルーム投資で失敗しないために『どんなエリアで不動産投資を始めるか』というのは非常に重要なポイントの一つです。
エリア選びを間違ってしまうとその先もずっと同じエリアで不動産投資を続けていかないとなりませんから致命傷になります！
逆にいえば、エリア選びさえ成功すれば多くの場合は家賃収入が安定しますので致命傷には至りません。
では、エリア選びで失敗しやすい具体的な理由と対処法を紹介していきましょう。
失敗しやすいレベル ⭐️⭐️⭐️⭐️
大前提として、不動産投資は家賃を得ることが収入になります。
賃貸需要の少ない(人口減少が著しい)エリアで不動産投資を始めると、当然空室になる可能性が高くなりますから『収入がない』という状況が起きてしまう可能性が高くなります。
当然ながら空室になれば肝心の家賃をもらうことができませんよね？
これがエリア選びで失敗する理由です。
不動産投資をローンで始めた場合は家賃収入から返済していくことになりますから、家賃がもらえない＝自分のお金で返済していくことになるということです。
そうなるとたとえ利回りが高い物件だろうが利回りはみるみる下がっていきますし、これからもそのエリアで不動産投資を続けなきゃならないのです。
・不動産投資の収入源が【家賃】であることを忘れないこと！
失敗しないための対処法
対処法たったは1つ。とにかく賃貸需要のあるエリアで物件を選ぶこと！これに尽きます。
賃貸需要が高い(人口が増え続けている等)エリアの物件を選ぶことで空室を避けられる可能性が高くなります。
理由は、単純に住まいを求めてるヒトが多いからです。
賃貸需要が高いエリアであれば、空室になってから次の入居者が決まるまでのスピードも早いのです。
決して『利回りの高さ』に惑わされてはいけません。
利回りはあくまで空室にならない場合を想定しての基準でしかないことを理解しましょう！
失敗しないためのポイント
ポイントとしては
・とにかく賃貸需要の高いエリアを選ぶこと
・『利回り』に惑わされないこと
この2つです。
【賃貸需要は低いけど利回りが高いエリアだった】→結果、空室地獄で失敗するヒトがあとを経ちません。
中古ワンルーム投資が失敗する理由② 修繕費
中古ワンルーム投資で失敗しないために『修繕費が掛かりにくい物件を知る』ということも大切な事前情報の一つです。
少なからず修繕費は掛かるのが不動産投資ですが、あらかじめ予想できる費用であれば避けた方がいいですよね？
あらかじめ予想がつくお金まで払ってしまっている方は失敗しやすいんです。
修繕にお金がかかりにくい物件があらかじめ分かるなら選びたいですよね！
では、修繕費がかさんで失敗してしまう具体的な理由と対処法をみていきましょう。
失敗しやすいレベル ⭐️⭐️⭐️⭐️
築年数がある程度経過した物件は、何らかの設備の故障などが起きやすくなります。
例えば【築30年】と【築5年】の物件を比較したらどうでしょう。
明らかに修繕費用が掛かる確率が高いのは【築30年】の物件ですよね？
ですが『物件価格が安い・利回りが高い』といった理由などから築古物件を選んで失敗してしまう人が多いんです。
物件価格が安くても、利回りが高くても、修繕費が高額になれば元も子もありません。
また、築年数が古い物件に住みたいと思う人も少ないということも念頭におきましょう！
・築年数が古い ＝ 修繕リスク&空室リスク
失敗しないための対処法
対処法としては、とにかく築浅物件を選ぶことに限ります！
長期間保有することを考えるのであれば、10年〜15年前後の物件が良いのではないでしょうか。
・新築に比べて価格がかなり下がってきた
・リフォームや大きな修繕はしばらく無さそう
・入居状況も良好
このような物件を選んで修繕リスクを下げることで、突然の出費をおさえることができます。
築浅物件を選ぶことで「不動産投資を始めてすぐに大きな出費がありました」という最悪の事態は防げるのではないでしょうか！
失敗しないためのポイント
ポイントとしては、中古すぎる物件(築30年前後)は避けましょうということです。
中古すぎる物件は利回りも高いですが、リスクも高いです。
『あまりお金が掛からないのに利回りが良い』なんてうまい話には裏があるんですね•••！
不動産投資家の中には築古物件で成功している人もいますが、初心者にはハードルが高いといえます。
・利回りが高い ＝ リスクが高い
中古ワンルーム投資が失敗する理由③ 管理状況
中古ワンルーム投資で失敗しないために『マンションの管理状況を知る』というのは不動産投資において重要なキーとなります。
あらかじめマンションの管理状況を知っておかないと、建物自体の大規模な修繕などがあったときにお金が掛かるんです。
逆にいえば、管理がしっかりしているマンションであれば自分が出すお金はありません！
では、マンションの管理状況を知らずに失敗してしまう具体的な理由と対処法をみていきましょう。
失敗しやすいレベル ⭐️⭐️⭐️
失敗しやすい理由としては、『修繕積立金』が関係してきます。
〜修繕積立金とは〜
共同住宅において共用部分の大規模な修繕に備えて積み立てる資金
例えば、1000万円必要なのに修繕積立金が500万円しかなければ足りないお金は負担しなくてはなりません。
『修繕積立金がどのくらいあるマンションなのか』を把握せずに物件を購入してしまうと、大規模な修繕時にお金が足りないことが起きる可能性があります。
失敗しないための対処法
不動産会社から修繕積立金がどのくらいあるのか事前に聞きましょう！
修繕積立金が足りない物件は避ける必要があります。
また、修繕積立金以外にも『これまでマンションが定期的に修繕を行ってきたのかどうか』も事前に把握しておく必要があります。
管理がしっかりしてる物件を選ぶことでリスク回避に繋がります！
失敗しないためのポイント
ポイントとしては、
・大規模修繕に備えた資金があるか
・これまで管理がマメにされているか
をチェックするようにしてください！
お金にだらしないマンションは避けること！
中古ワンルーム投資が失敗する理由④ 相場を知らない
中古ワンルーム投資で失敗しないために『相場を知ること』は重要なポイントの一つです。
なにも知らずに契約してしまうと後戻りができません。
相場を把握することで、【物件価格や家賃】が周辺物件の相場と比べてどうなのかが分かります。
では、具体的な理由と対処法をみていきましょう。
失敗しやすいレベル ⭐️⭐️⭐️
相場を知らないと至る所に影響がでてきます。
最も危険なのは、相場を知らないと割高物件を買ってしまう可能性があるというところです。
例えば相場の販売価格は1000万円程の物件だったとしても、それを知らなければ1500万円で買うことになるかもしれません！
割高物件を購入してしまえば当然『利回り』が下がりますし、月々の返済金額も高くなります。
結果、割高物件を買ってしまったことが失敗に繋がるのです。
失敗しないための対処法
対処法としては、紹介された周辺エリアの販売価格と比較することです！
大手不動産サイトでいくらでも周辺エリアの相場価格を知ることは可能です。
営業マンから紹介を受けたらまずチェックすることで、割高な物件を紹介されていないか確認することができます。
もし割高な物件を紹介してきているような不動産会社であれば、身を引いた方がいいでしょう。
・相場と違うことがある！
失敗しないためのポイント
ポイントとしては、
・まず疑うこと
・自分の目で確かめること
ことが重要です。
・相場を調べないで失敗した事例も多い
中古ワンルーム投資が失敗する理由⑤ 営業トーク
中古ワンルーム投資で失敗しないために『営業トークに騙されない』だけの知識は必ず必要になります。
なんの知識も持たずに営業マンと話すと会社にとって都合の良い物件を勧められる確率が高くなります。
逆にいえば、ある程度の知識があれば騙されるどころか初心者をカモにした会社だと気付けますよね！
では、営業トークに騙される具体的な理由と対処法をみていきましょう。
失敗しやすいレベル ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
営業マンは不動産のプロです。
『この人は詳しいな』、『この人は初心者だな』ということはすぐに分かりますし、初心者には初心者なりの対応をします。
ここが危険なところです。
『初心者だから安全な投資をしてもらおう』という親切な営業マンもいれば、
『会社に利益のある物件を買わせよう』という営業マンもいます。
もちろん営業トークもプロですから
「生命保険代わりになりますよ」、「節税になりますよ」、「老後も安心ですよ」といった不動産投資のメリットを推してくるでしょう。
このような営業トークに乗せられて失敗したケースが多く見受けられます。
・メリットばかりの説明は危ない？
失敗しないための対処法
「でも良い営業マンの見抜きかたなんて分からない」という方も多いと思います。
対処法としては、
・リスクの勉強をすること
・リスクの説明が丁寧か見極める
という2つが挙げられます。
知識を付けること
これは相当勉強しないと難しいでしょう•••
営業マンは本業で何年もやっているわけですから、取ってつけたような知識では見抜くどころか利用されてしまうのがオチでしょう。
それでもある程度のリスクを把握しておくことは必要です。
上述した4つの項目についてだけでも把握しておくことで、ある程度その営業マンが信用できるか見抜くことは可能になります。
参考記事：不動産投資でリスクを回避する方法4選｜購入前に考えるべきポイント
リスクの説明が丁寧か
営業マンがリスクの説明をするということは客が離れていくリスクがあるということです。
そのリスクを背負ってでもより詳しく教えてくれる営業マンは信用度が高いといえます。
2件目も同じ営業マンから購入するリピーターも多いでしょう。
逆にいえば、メリットばかり推してくる営業マンは怪しいともいえますね！
失敗しないためのポイント
ポイントとしては、
・まず疑うこと
・ある程度の知識は必要
・リスクの説明が丁寧か見極めること
この3つです！
営業マンも会社員ですから利益は求めています。
ですが優秀な営業マンであればあるほどリスクをしっかり説明した方が、かえって安心感を与えるということを知っています。
・知識がないと疑えない
中古ワンルーム投資が失敗するのは知識不足
中古ワンルーム投資が失敗する原因の多くは『知識不足』によるものです。
仮に上述した【失敗する理由5つ】がすべて当てはまっているとしたらどうでしょうか？
失敗① 賃貸需要がないエリアを選ぶ
失敗② 築40年の古い物件を選ぶ
失敗③ 管理状況がボロボロ
失敗④ 相場より高く物件を購入
失敗⑤ 営業マンのオススメ物件
そりゃ失敗しますよね。
逆にしっかり勉強して中古ワンルーム投資を始めて失敗した事例をあまり聞いたことがありません。
失敗には何かしらの原因があるのが不動産投資で、いまだに怪しいといわれるのは知識がなくて失敗したひとが多いからです。
そもそも不動産投資がそれなりに儲かる投資じゃなければ、こんなに不動産投資家が増えたりしていませんよね！
しっかりとした知識がつけばつくほど不動産投資の魅力に気付くはずです。
