✔︎不動産投資の基礎

不動産投資は現金購入がオススメ?ローン購入との比較から徹底分析!

不動産投資を検討する際に、物件の購入方法は「現金購入」と「ローン購入」がありますが、ローン購入と比べて現金購入はお得なのでしょうか?

この記事を読むことで、「現金購入でのメリット・デメリット」をローン購入の場合と比較しながら理解することができます。

不動産投資で成功を収めるためには、自分の収入や生活環境に合った最善策を見いだすことが重要ですので、ぜひ最後まで読み進めてみてください!

不動産投資を現金で始めるメリット

不動産投資で物件を現金購入する場合のメリットは大きく4つあります。

・金利が掛からない
・購入までのスピードが早い
・返済の不安がない
・物件選定に有利

金利ゼロ

金利が掛からないのは、現金で物件を購入するうえでの最大のメリットですね。

ローンを組む場合はかならず金利が掛かるので、金利が掛からないのは現金購入だけの特権です。

数ある不動産投資のリスクの中に「金利上昇リスク」がありますが、このリスクはローン購入者のリスクであって、現金購入者には無関係のリスクです。

世の中の金利が上がろうが返済自体がないので、問題ありません

参考:不動産投資のリスク7選|リスクに対する対処法を分かりやすく解説します

購入までのスピードが早い

購入までのスピードは、ローン購入よりも現金購入の方が断然早いです。

ローンの場合、審査に申込みをして金融機関から承認されるまで早くても2週間以上は掛かります。

現金の場合は、当然審査がないので売買契約さえ終えれば、数日で物件が手に入ります

「早く買えば良い」ということはありませんが、ローンに比べて面倒な作業が減ることは間違いありませんし、審査が通らない自分の不甲斐なさに凹むこともありません。

あれは結構ダメージが大きいものです、、、

返済の不安がない

当たり前ですが、現金で購入しているのでローンを返済していく心配が無くなります

不動産投資は他の投資と比べて高額になることが多いため、ローンを組んで始める方がほとんどですが、返済期間も長いので「この先なんかあったら嫌だな」という不安はついて回ります。

ローン購入であれば、突然空室になってしまって家賃収入がないような事態でも当然返済はありますから、自分で負担する必要があります。

現金購入であれば、そのような事態でも返済が無いので「もう少し様子をみて家賃を下げようか決めよう」などゆっくり対策できるメンタル的な余裕が生まれます

月に数万円の出費はキビしいものがありますよね、、、

物件選定に有利

現金購入はローン購入に比べ、物件選定が有利にはたらく機会が多いです。

条件の良い物件を見つけたときに現金があれば、他の投資家たちよりも早く物件をおさえられる可能性が高まります。

その理由として、「物件を紹介してくれる不動産会社」が関係してきます。

<問> 

仮に不動産会社の営業マンだとして「現金で買うと言ってる人」「ローンで買うと言ってる人」のどちらに物件を紹介したいですか?

<答> 

現金で買うと言ってる人。決まるの早いし楽。すぐ次の営業にいける。

といった成り行きで、優先的に優良物件を紹介してくれる可能性が高くなるのです。いつの時代も美人とお金持ちは得ですね、、、

不動産投資を現金で始めるデメリット

不動産投資で物件を現金購入する場合は「そもそも手持ち資金がないとダメ」、「資金が一気に減る」ほか、デメリットが大きく3つあります。

・レバレッジが効かない
・生命保険代わりにならない
・金融機関とのパイプを作れない

レバレッジが効かない

現金購入した場合は、ローン購入とは違いレバレッジが効きません

金利が掛からない反面、現金で購入できる範囲の物件から選択することになるため、得られる利益も相応の額になります。

しかし、ローンを組んで購入した場合はレバレッジを効かせることが出来るため、現金購入以上の利益を生み出すことが可能になります。

お金持ちでレバレッジを効かせなくても、収益が大きくなる物件を買える場合は別ですけどね、、、

参考:不動産投資のレバレッジ効果とは|初心者でも分かるように解説します!

生命保険代わりにならない

不動産投資のよくいわれるメリットの一つに、「不動産投資は生命保険代わりになる」というものがあります。

これは不動産投資は高額になることが多いため、ローンを組む際に団体信用生命保険に加入します。その保険は万が一の時にローンの残債が無くなることからそのようにいわれています。

「現金購入」は、その名の通り現金で物件を購入しているため、自分に万が一のことがあった時は、「購入した物件(資産)のみ」が残ります。

「ローン購入」の場合、自分に万が一のことがあった時に「購入した物件(資産)」と「ローンの残債が無くなる」といった2つのメリットがあります。

万が一の時のことをメリットと言い切っていいのかわかりませんが、家族に迷惑を掛けないという意味では、ちゃんとしたメリットですよね!

金融機関とのパイプを作れない

現金で購入するため、不動産会社とのパイプは作ることはできても、金融機関とのパイプは作れません

ローン購入の場合は金融機関から融資を受けて、ローンをコツコツ返済していれば信頼度が高まっていきます

そうすることで、違う物件を購入したいと思ったときに融資担当者は「ちゃんと返済している履歴があるし残債も少ない。うん、大丈夫だろう」といったことになります。

今の物件が担保になるので、次はもっと良い条件で借入でき、資産拡大に繋がっていきます

不動産投資を現金で始めた方が良い人の条件とは

どんな人が現金購入に向いているの?

現金購入のメリット・デメリットについて解説してきましたが、「結局、現金購入をしたほうがメリットがある人ってどんな人?」という疑問がありますよね。

不動産投資を現金購入で始めた方がメリットがある人は以下のような人です。

・お金持ちの人

この条件につきます。一口にお金持ちといっても「元々お金持ちの家系の人」の場合や「貯蓄をしてきた人」など過程は様々ですが、現時点で十分な資産や現金をもっている人は現金購入でのメリットがあります

なぜならデメリットで挙げた

・レバレッジが効かない
・生命保険代わりにならない
・金融機関とのパイプを作れない

この3つとも関係ないからです。お金があればレバレッジを効かせなくても高額な物件を購入できるし、生命保険代わりにならなくてもいい、金融機関とのパイプも必要ないのです。

「そもそもそんなお金持ちなら不動産投資をする必要なくない?」

という声が聞こえてきそうですが、結局お金持ちの人もそうじゃない人も、どれだけの資産を作りたいかという目的によって、購入方法が変わってくるということです。

不動産投資はローン購入で始めた方が良い?

現金購入を考えている方に焦点をあてて解説してきましたが、個人的には現金を持っていてもレバレッジを効かせてローンで購入することをオススメします。

理由としては、ローン購入でのメリットの方が大きいと感じるからです。頭金を現金で出してあとはローンを組むといった「ハイブリッド型」もあります。

お金持ちではない人がレバレッチを効かせてお金持ちの人と同じような投資を出来るのも「不動産投資」の魅力の1つです

 

 

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コジー
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30代現役公務員のコジーです! 公務員やサラリーマンの方が【不動産投資で失敗しないための方法】を簡単に分かりやすく発信しています。
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