✔︎不動産投資の基礎

不動産投資のレバレッジ効果とは|初心者でも分かるように解説します!

不動産投資は物件を購入してヒトに貸すことで利益をあげる投資です。物件の購入方法は

①自己資金のみで物件を購入
②金融機関から融資をうけて物件を購入

大きくこの二通りに分かれます。

自己資金があるなら融資を受けないで投資した方が良いと思われがちです。

しかし金融機関から融資をうけて物件を購入したほうが自己資金のみで物件を購入するよりも利益が大きくなる<レバレッジ効果>という話を聞いたことがありますか?

ここではそのレバレッジ効果について簡単に分かりやすく解説します。ぜひ最後まで読み進めてみてください!

レバレッジ効果とは

会社員
「老後の資産形成に不動産投資を始めてみようとおもうのですが、せっかく貯めた貯金を使うのはイヤです。色々調べてるうちにレバレッジ効果という言葉を目にしたのですがよく分からなくて、、、」

コジー
「レバレッジ効果という言葉を目にして運が良かったと思います。まずレバレッジ効果とは何かを説明していきます。」

〜解説〜

レバレッジ効果とはよく例えられるのが「テコの原理」です。
なぜテコの原理なのかというと、<小さい力で大きな利益を得ることができる>ということです。

例えば、絶対に勝てる馬に投資するとします。オッズは10倍。

100円買えば千円になり利益は900円
1000円買えば1万円になり利益は9000円
10000円買えば10万円になり利益は9万円

になります。でも全財産は100円しかありません。
どう頑張っても900円の利益しか得ることができませんね。

「1万円持っていたら9万円の利益が出たのに、、、」と思いますよね。

でも仮に金融機関が1万円を融資してくれるとしたらどうでしょうか?利益が大きくなるのだからお金を借りませんか?

銀行も絶対に勝てる馬がいれば1万円貸したところで返ってくるので安心して貸せます。

このように自分の手出しは少なく金融機関から融資を受けて大きな利益を生ませることこそ<レバレッジ効果>です。

不動産投資におけるレバレッジ効果の例

会社員
「レバレッジの意味は分かりました。では実際に不動産投資でレバレッジを効かせた例を教えてください。」

コジー
「例えば自己資金が1000万円ある方のレバレッジ効果の例を解説します」

〜解説〜
<レバレッジなしの場合>

1000万円の物件を購入、年間家賃収入100万円
→10年で元が取れる

11年後〜プラス100万円
15年後〜プラス500万円
20年後〜プラス1000万円

<レバレッチありの場合> 3000万円の融資

4000万円の物件を購入、年間家賃収入400万円
→10年で元が取れる

会社員「いやいや金利を忘れてるだろ!!」
コジー「すいません。そうでしたね。」

融資金3000万円の年間利息(金利3%)=90万円
年間家賃収入400万円➖年間利息90万円=310万円
約13年で元が取れますね。

14年後〜プラス400万円
16年後〜プラス1200万円
18年後〜プラス2000万円
20年後〜プラス2800万円

最初の手出しは同じ1000万円だったのに、20年後を考えると

レバレッジなし=プラス1000万円
レバレッジあり=プラス2800万円

レバレッジ効果で1800万円もの開きがあるのが分かりますね。レバレッジをうまく効かすことができればこのような展開になります。

融資を<借金>と捉えるか<資金調達>と捉えるかです。

会社員
「レバレッジを効かすことでこんなに収益が変わるんですね。ちなみに自己資金がない人もレバレッジを効かすことは出来るんですか?」

コジー
「もちろん自己資金がなくても融資を受けることは可能です。融資を受けやすい条件は別の記事で紹介しますね!」

会社員
「分かりました。話を聞いてレバレッジにメリットがあることは理解できたのですが、注意点とかはありますか?」

コジー
「先ほどの例はあくまで良い融資条件があっての場合です。金利が上がることを考えてください!」

不動産投資におけるレバレッジの注意点

〜解説〜
固定金利で融資を受けていた場合は、金利の変動はありませんが、変動金利で融資を受けていた場合、金利が下がることもあれば上がることもあります。

仮に金利が5%に上がった場合を考えてみましょう。

融資金3000万円の年間利息(金利5%)=150万円
年間家賃収入400万円➖年間利息150万円=250万円
約16年で元が取れますね。

17年後〜プラス250万円
18年後〜プラス500万円
19年後〜プラス750万円
20年後〜プラス1000万円

この計算だと20年後に1000万円の利益となりますが、20年後の利益をみると<レバレッジなし>の時と同じです。

これではただリスクだけを背負ったことになりかねません。

もちろん30年後、40年後をみればプラスですが、8%、10%と金利が上がれば<レバレッジなし>のときよりもマイナスになってしまうというリスクさえもあります。

まとめ

不動産投資はレバレッジ効果により大きな利益を生み出すことができる反面、金利の変動等により逆にマイナス効果を生む可能性もあります。長い目でみて上手にレバレッジを効かせた不動産投資を行いましょう。

不動産投資は融資が厳しい?金融機関の融資条件を徹底解説します!

ABOUT ME
コジー
コジー
30代現役公務員のコジーです! 公務員やサラリーマンの方が【不動産投資で失敗しないための方法】を簡単に分かりやすく発信しています。
こちらの記事もオススメ!