不動産投資を始めるにあたり「なににどのくらいのお金が掛かるんだろう？」という疑問があると思います。
不動産投資では大きく、＜毎年掛かる経費、毎月掛かる経費、臨時で掛かる経費＞が存在します。
その経費を理解せずに不動産投資を始めてしまうと、「思ったよりもお金が掛かるな〜」という状況になり兼ねません。
この記事を読むことで、不動産投資中に掛かってくる経費について学べるとともに、削減できるポイントまで理解することができます。
ぜひ最後まで読み進めてみてください。
不動産投資における経費① 毎年掛かるお金
毎年必要になる経費は2つあります。
・固定資産税などの税金
・火災保険などの保険料
これらの経費がどんなお金なのか、簡単に解説していきます。
固定資産税などの税金
不動産には、固定資産税と都市計画税という税金が掛かります。
これは毎年1月1日に土地や家屋の固定資産を所有している人に市町村が課す税金のことです。
これらの税金は1月1日時点での所有者が1年分の納税義務者となり、支払う必要があるお金です。
本来的には不動産を購入した人が、購入日から12月31日までの固定資産税などの税金を負担すべきなので、契約時に日割り計算で清算するのが一般的です。
もっと簡単に言うと、日割り計算で買主の負担分を売主に支払って、売主が納税するということです。（1月1日の時点では売主が所有者であったため）
火災保険などの保険料
せっかく購入した物件で火災が起きてしまったり、地震が起きて建物が損壊する可能性があるため、火災保険や地震保険に加入してカバーする方がほとんどです。
もしものことが起きてしまうのが人生ですから、火災保険は必ず加入するようにしましょう。
火災保険での経費削減ポイント
火災保険の支払い方法で経費を削減することができます。
火災保険は一般的に契約期間が長ければ長いほど、また一括支払うほうがお得になります。
保有する期間は個人差がありますが、できるだけ長期で契約したほうがメリットがあることを覚えておきましょう。
仮に契約期間内に売却などで不動産を手放すことになっても、契約期間に応じてお金が戻ってきます。ただ保険会社によって解約返戻金の計算方法は違います。
長期とはいっても現在は最長で10年です(以前は36年)。今後も契約期間がどんどん短くなる可能性もあるので、今のうちに長期契約をオススメします。
不動産投資における経費② 毎月掛かるお金
毎月必要になる経費は3つあります。
・管理費
・修繕積立金
・PMフィー
これらの経費がどんなお金なのか、簡単に解説していきます。
管理費
管理費は、共用部分の清掃、エレベーターの点検、管理人の窓口業務など日常的な業務に掛かる費用のことです。
清掃に水や電気を使用すれば水道光熱費も掛かります。管理費は築年数が古くなれば大きくなります。
管理費での経費削減ポイント
区分所有マンション投資の場合は管理費を毎月各部屋の所有者から徴収して受託業者に支払う形になるため金額が決まっていることが多く、経費削減は難しいです。
ですが、一棟建物投資の場合は受託業者によって金額が異なります。
安くて良質なサービスを提供している受託業者もあるので、ネットや口コミでコスパの良い受託業者を探し出すことで経費削減に繋がります。
修繕積立金
修繕積立金とは、「外壁の補修、防水工事、建物診断など長期的に建物を維持するために使われる（徴収される）費用のこと」です。
区分所有マンション投資の場合は、修繕積立金も管理費同様、毎月の徴収額が決まっていることが多いです。
何かあったときのための積立金ですので、一棟建物投資の場合でも経費削減という概念はなく、積み立てておくことが大切といえます。
PMフィー
PMとは「プロパティーマネジメントの略で、物件管理のこと」です。
PMフィーとは管理料のことで、管理は不動産会社が行います。管理の内容は不動産会社によって違いますが、一般的な業務は大きく4つあります。
①入居者募集の設定
②家賃の集金業務
③入居者のクレーム対応、設備修繕の調整
④契約更新業務、退去時業務
などがあります。
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PMフィーでの経費削減ポイント
管理料は不動産会社によって違いますが、「家賃の3〜5%」くらいが相場です。
不動産会社を徹底比較してコスパが良い会社を探すことが経費削減に繋がります。一棟建物のように規模がまとまっていると割引が効くこともあります。
しかしながら安くても管理がずさんでは意味がないので、安さだけにとらわれないことも大切です。
不動産投資における経費③ 臨時で掛かるお金
毎年、毎月掛かるの経費のほかに臨時で掛かってくるお金もあります。
設備の故障などがあれば修繕費用が掛かりますし、退去時にリフォームが必要と判断した場合はリフォーム費用が掛かります。
修繕費用と修繕積立金とは違います。
修繕積立金は建物全体の維持のためのお金ですが、修繕費は所有している部屋で修繕が必要になったときに使うお金です。
エアコンが故障しても買い換えるのは入居者ではありません(入居者によほどの落ち度がない限り)。
臨時費用の経費削減ポイント
修繕費用は数十万円といったような高額になることがあるため、高額費用を負担してくれるプランがある不動産会社があります。
ただ当然ながら月々の管理料金は高くなります。ここでもコスパの良い不動産会社を見極めることが経費削減に繋がります。
管理料金が高くなるので経費削減とは少しズレているかもしれませんが、仮に30万円掛かる修繕が突然降りかかってきたらピンチですよね？
それを通常よりも月々数千円多く支払うプランに加入することで回避できる(負担しなくて済む)のです。
このようなプランに加入していればトータルでみて経費削減に繋がる可能性が高いです。
建物が古くなればなるほど修繕リスクは高くなりますので、修繕費の負担は避けては通れない道なのです。
不動産投資は経費の管理も大事にしよう
このように不動産投資における経費は多いです。ですが経費をうまく削減しながらやりくりできた先に明るい未来が待っています。
終始ネガティブな解説だったかもしれませんが、掛かる経費を知っていれば備えることができるので、意外と対応できるものです。
不動産投資では＜経費とうまく付き合っていくこと＞が成功への近道といえるでしょう。
