これから不動産投資を始めるにあたって、数多くある不動産会社の中からどんな会社を選んだら良いのか最初は分かりませんよね？
この記事を読むことで、どんな不動産会社を選んで、どんな契約をすれば良いのかを理解することができます。
失敗しない不動産投資を展開していくために、信頼できる不動産会社選びは欠かせない重要項目です。
ぜひ最後まで読み進めてみてください！
不動産会社の選び方① 管理状況から選ぶ
不動産投資は物件を購入したら終わりではありません。
入居者がいなければ家賃収入を得ることはできませんし、設備が故障したなどのトラブルへの対応を怠ると長く住んでもらうことができません。
入居時は賃貸契約や保険等（火災保険・地震保険）の契約があり、退去時は退去時の確認、新たな入居者探しなど、やるべきことが沢山あります。
この管理を個人でやるとなると相当な労力が必要になりますし、本業がある方には現実的に厳しい状況にあります。
また、遠隔地の物件を持つとなると自分で管理するのはさらに困難になります。
プロである不動産会社に全面的に任せたほうが、入居者との対応もスムーズになり入居率が上がります。
管理委託料を節約することよりも大切なことが不動産投資には存在します。
では、プロに管理を任せると仮定した際にどんな契約を交わせば良いのでしょうか？
不動産会社の選び方② 契約内容から選ぶ
管理委託契約
「管理委託契約」とは＜入居者の募集、賃貸契約の締結、家賃集金、退去時立ち合い、トラブル対応＞などの管理業務を不動産会社にお任せする契約を言います。
当然、管理委託料は掛かりますが、不動産会社によっては月額数千円からやっている会社など多く存在します。
ここで大切なことは、管理委託料の安さだけではなくサービス内容を比較するようにしましょう。
管理がしっかりしていれば空室リスクが低減されますが、反対に安いだけで管理がちゃんとしていなければ退去リスクに繋がります。口コミなどにも目を向けましょう。
管理委託契約は、安価で管理業務を全てを任せられるといったメリットがありますが、空室時の家賃収入はありません。
東京や大阪の都市部のように、入居率が非常に高い地域での契約であれば、管理委託契約で十分と考える方も多いです。
ただ、ひとたび空室が出てしまえば家賃収入はありませんから、返済がある方は自分の手出しで返済していかなければならない怖さもあります。
サブリース契約（家賃保証あり）
良い不動産会社選びに成功しても空室になる可能性はあります。
家賃収入が無いのは、融資を受けて不動産投資を始める方にとっては死活問題です。
なぜなら返済が自分の手出しになるからです。
そんな方のためにサブリース契約による家賃保証を提供している会社があります。
「サブリース契約」とは、自分が所有する物件を不動産会社に借り上げてもらう契約をいいます。
これは自分が直接入居者に物件を貸すのではなく、不動産会社に物件を貸すことを意味します。
そして不動産会社が入居者に物件を又貸しするのです。
こうすることで直接の借り手は不動産管理会社となるので、家賃も不動産会社から貰う形になります。
会社によっても違いますが、相場家賃の約80〜90%を月々の家賃として受け取れる会社が多いです。
100%の家賃を受け取れないかわりに、空室時も80〜90%の家賃を受け取れます。
空室期間は１ヶ月の場合もあれば３ヶ月の場合もあるでしょう。空室がでるのが怖いという方は検討する価値があります。
サブリース契約の場合、空室があれば不動産会社からの手出しになりますので、できるだけ空室を出さないようにしっかり管理してくれるメリットもあるでしょう。
管理委託契約とサブリース契約を比較
管理委託とサブリース契約はいずれも全般的な管理サービスが受けられる点は共通ですが、2つの契約内容のメリット・デメリットを整理していきましょう。
＜管理委託契約＞
メリット 〜家賃収入は相場家賃の満額（管理委託料は掛かる）
デメリット〜空室が発生すると家賃収入ゼロ
＜サブリース契約＞
メリット 〜空室が発生しても家賃収入は保証される
デメリット〜通常の家賃収入は相場家賃の8〜9割程度
不動産投資の選び方③ 方向性から選ぶ
管理委託契約が向いてる人
上記のメリットデメリットから考えて、管理委託契約が向いている人は「空室になる可能性は覚悟してでも相場家賃をしっかり満額受け取りたい」という方に向いている契約といえます。
管理委託契約を検討する場合は、家賃保証がないということを理解した上で投資する地域を選ぶ必要があります。
例えば、あまり賃貸需要がない人口減少が著しい地域などで不動産投資を行う場合で考えて、管理委託契約はリスクが高いといえます。
反対に賃貸需要が安定している地域(入居率98%といったような)で不動産投資を行う場合には良い選択かもしれません。
『家賃を満額受け取りたい』という自分の意向だけでなく、投資する物件の賃貸需要を考慮した上で＜管理委託契約＞を結びましょう。
サブリース契約が向いてる人
サブリース契約が向いてる人は「家賃が多少減ったとしても、空室時の家賃保証は確保しておきたい」という方に向いている契約といえます。
不動産投資はリスクとのバランスを考えることが重要ですので、空室時の家賃保証がある契約をする選択は賢明であるといえます。
ですが、ほとんど空室が出ないような人気物件であるにも関わらず、サブリース契約をしているのは少々もったいないように感じます。
仮に管理委託契約で5年間空室が出なかった場合で考えてみましょう。
月々の家賃が10万円で年間120万円、5年間で600万円を受け取れた計算になります。
これがサブリース契約の場合、月々の家賃が9万円、年間108万円、5年間で540万円です。
空室が出なかった場合、5年間で60万円もの家賃収入の差が出ます。
相場家賃の9割の場合で計算してますから、これが相場家賃の8割を受け取れるサブリース契約だった場合、5年間で480万円ですから管理委託契約と比較して120万円もの差があります。
管理委託契約は委託料が掛かることを考えても、約100万円の開きは大きいですね。
『家賃保証があるならそっちの方がリスクを低減できて良い』と考えるのは安易です。
その物件にあった契約を意識しましょう。
どちらの契約が多いのか
「結局どっちの選択がいいの？」と思う方もいると思いますが、東京や大阪の都心部のような賃貸需要がある場所で不動産投資を行うオーナーの9割以上は管理委託契約が多いです。
理由は単純に入居率が高いからです。
中古物件であれば過去の入居状況からシミュレーションをして、例えば「2年に1回くらいの空室だから管理委託契約の方が得だな」とか「1年に1回空室が出てしまってるからサブリース契約でリスク回避しておこう」など考える必要があります。
不動産会社の選び方④ サービスの充実性で選ぶ
契約内容は家賃保証以外も
不動産会社によって提供するサービスは異なります。
家賃保証以外に設備保証が付いたプランがある不動産会社もあります。設備の故障などによる修理費用は家賃よりも高額になることが多いです。
当然ながら月々の料金は高くなりますが加入しておくことで「数十万円を負担せずに済んだ」なんてこともありますので、サービス内容と実績から不動産会社を選ぶといいでしょう。
契約内容は途中で変更できる？
「最初は空室が怖かったからサブリース契約にしたけど、空室がほとんど出ていないからやっぱり管理委託契約にしたい」といったこともあると思います。
変更できる会社が多いかと思いますが、途中で契約内容の変更ができるのかは確認しておきましょう。
まとめ
不動産投資において良い不動産会社を選ぶウエイトは大きいです。
良い不動産会社から物件を選び、契約を交わすことが成功への近道です。
将来に関わる重要な部分ですのでサービス内容や実績などを考慮して、不動産会社選びはくれぐれも慎重に検討しましょう。
