副業が出来ないといわれる公務員でも出来る副業があるとすれば、皆さんはどう捉えるでしょうか。世に出回る＜公務員は副業ができない＞という認識は間違いで、正確には＜公務員の副業には制限がある＞と言えます。
この記事を最後まで読み進めていただくことで、公務員にオススメの副業＜不動産投資＞の仕組み、メリットやリスクを理解することが出来ます。是非最後まで読み進めてみてください！
公務員にオススメの副業
不動産投資とは
公務員
「公務員でも出来る副業で調べるとよく不動産投資という言葉を目にします。不動産投資ってどのような投資ですか？」
コジー
「不動産を購入して第三者に貸すことで家賃収入を得ることが出来る投資です」
〜解説〜
不動産投資とは、まず第三者に貸すための不動産を購入し、第三者に家を貸すことで発生する家賃が収入になるという仕組みです。
自分で働くわけではなく、第三者が家賃を払ってくれることで収入を得ることができる不労所得なので、不動産投資は公務員が公務員業を行いながら、副業として始めている人が多い投資商品です。
公務員
「家賃収入が収入源なんですね。公務員が不動産投資を行うメリットはあるんですか？」
コジー
「数ある投資の中でも不動産投資は公務員が優遇される面が多くあります！」
公務員の副業で不動産投資をするメリット
〜解説〜
株式投資やFX、投資信託など公務員でも副業にならない投資は他にも存在します。ですがその中でも特に公務員に不動産投資を勧めるにはハッキリとした理由があります。
メリットは大きく４つ。
・公務員業に支障が出ない
・公務員は融資を受けやすい
・完済後は家賃収入&現物資産をGET
・生命保険代わりになる
※メリットの詳細は別の記事で紹介しています。
公務員業に支障が出ない
自分が大家となり第三者と賃貸経営を行うといっても、手のかかる入居者募集、トラブル対応などの管理は公務員業に差し支えるという観点から禁止されており管理会社に委託しなければなりません。
そのため、公務員業には全く支障なく副業収入を得ることができます。公務員の皆さんがすべき業務といえば、家賃が口座に入ってきているか、返済が口座から引き落とされているか、確定申告くらいです。
副業を検討する上で、公務員業に支障が出ないという大前提を忘れてはいけません。
公務員は融資を受けやすい
公務員は社会的信用が高いため、金融機関から返済能力が高いと判断され、低金利で融資を受けやすい傾向にあります。低金利で高額な融資を受けることができるのは公務員など属性の高い職業の特権といえます。
完済後は家賃収入&現物資産をGET
不動産を融資で購入しているので、当面の間は家賃収入をローン返済に充てることになりますが、完済後はそのまま家賃収入が手に入ります。家賃収入だけではなく、不動産自体（現物資産）も手に入るので売却することも可能です。
融資を受けずに不動産を購入できるといった猛者も存在していると思いますが、あえて融資を受けて不動産投資を始めたほうがメリットが大きいです（レバレッジ効果）。
※レバレッジ効果については別の記事で紹介しています。
不動産投資のレバレッジ効果とは｜初心者でも分かるように解説します！
生命保険の代わりになる
ローンを組む際に、団体信用保険というものに加入します。この保険は、自分が万が一亡くなったり働けなくなった時に残債が無くなるといったものです。さらに家賃収入と不動産自体も家族に残せます。
このような理由から、生命保険を解約してしまう人も多いです。
ローン残債額が生命保険額ということです。
公務員
「へ〜、なんか不動産投資いいかも。本業に支障が出ないのと家族に迷惑が掛からないのは魅力的だな〜」
コジー
「はい。手が掛からないので公務員の方に向いている投資商品だと思います！」
公務員
「でもきっとこんな良い話には裏がありますよね、、、不動産投資のリスクについても教えてください。」
コジー
「裏ではありませんが、もちろん不動産投資ならではのリスクは存在します」
不動産投資のリスクと回避方法
〜解説〜
メリットがあるということはリスクが存在します。メリットよりもリスクを知ることが非常に重要になります。リスクは大きく５つ。
・空室リスク
・修繕リスク
・地震・火災リスク
・家賃変動リスク
・金利変動リスク
空室リスク
不動産投資のリスクの中で１番怖いリスクです。
家賃が収入になる投資なので、空室になれば収入はありません。収入がない＝返済も自分でしなければなりません。リスク回避のために、安定した賃貸需要のある物件を選ぶ必要があります。
また、家賃滞納も空室と同じことです。滞納する可能性がある人が住まない（住めない）ような物件を選ぶということも一つの手です。
修繕リスク
エアコンや給湯器などが壊れた時は基本的には大家さんが負担します。経年劣化によって発生する修繕リスクもシミュレーションして、突然必要になる費用を想定しておく必要があります。
修繕は賃貸経営をしていれば必ずと言っていいほど起きるリスクであるため、回避する方法はこれといってありません。ですが築５年と築３０年の建物ではリスクが低いのは前者ですね。
地震・火災リスク
不動産であるため、天災によるリスクも当然考えていおく必要がありますが、これは保険（地震保険・火災保険）に入っておく事で被害を縮小できます。
家賃変動リスク
空室が続いたり、部屋自体が古くなってきた場合、家賃を下げないと入居者を確保できない可能性があります。家賃を下げないためには、比較的に築浅な物件や家賃を下げなくても済むような需要のある場所で不動産投資を行うことを勧めます。
金利変動リスク
ローンを固定金利ではなく変動金利で組んでいる場合、金利上昇によってローン返済額が変わります。ですが、現在は超低金利時代ですので急激に金利が上昇することは考えにくいです。
公務員
「やっぱりリスクは結構あるんですね。そんなうまい話はないか、、」
コジー
「当然リスクはありますが、不動産投資の場合は明確なリスクが多いので回避できるものも多いのが特徴です」
公務員
「持ち帰って検討してみます。あと公務員ができる不動産投資に範囲とかってありますか？懲戒になってしまっては元も子もないので。」
コジー
「結論から言いますと、許可なく出来る不動産投資には範囲はあります。」
公務員ができる不動産投資の範囲
〜解説〜
許可なく不動産投資を始めたい方は以下の基準を守りましょう。
・５棟１０室に至らないこと
・年間家賃収入が５００万円未満であること
・管理会社に管理を委託すること
５棟１０室に至らないこと
不動産投資は一定規模以下であることが決まっています。その一定規模が「５棟１０室」です。一戸建てなら５棟、マンションやアパートなら１０室以上所有していると、副業規定に接触してしまいます。
ただ「５棟１０室」以上所有するということは、購入総額も高額になるため多くの場合は接触することはないかと思います。
年間家賃収入が５００万円未満であること
家賃収入の範囲も５００万円以下と決まっていますが、月に４０万円の家賃収入を得ていても年間４８０万円ですから、この基準もなかなか越えないと思います。
仮に都心のワンルームで考えて、２０００万円の物件を所有していても家賃は月に８万円程度です。月に４０万円の家賃収入を得るとなると、不動産購入総額は１億円必要になります、、、
管理会社に管理を委託すること
先ほどもメリットの解説で少し触れましたが、公務員は不動産投資をすることで本業に支障が出てはいけません。そのため物件の管理は管理会社に委託する必要があります。
委託料が掛かるので、自らが管理業務を行ってしまうと本業以外の業務を行っているとみなされてしまい、副業禁止規定に触れます。
公務員
「聞いてみた感想としては、ここはあまり心配なさそうですね。頭の片隅に置いておきます。」
まとめ
不動産投資は公務員が属性の高さを生かせるメリットが沢山あります。もちろんリスクも多々ありますが、メリットの中にリスクが収まると思った方は前向きに検討してみましょう！
