不動産投資において人気である＜中古ワンルームマンション投資＞のメリットについて分かりやすく解説します。
不動産投資にも種類がある中で、なぜ＜中古＞なのか、なぜ＜ワンルーム＞なのか、この記事をお読みいただくことで正しく理解することができますので、是非最後まで読み進めてみてください！
不動産投資は中古がおすすめの理由
中古メリット① 新築よりも「利回り」が良い
ビギナー投資家
「なんで新築ではなく中古なんですか？普通は新築に住みたい気がするのですが、、」
コジー
「新築に住みたいと思う方が多いのは間違いありませんが、あくまで不動産投資は利益をあげることが目標です。」
〜解説〜
まず＜新築＞と＜中古＞で大きく違うのが物件価格です。物件価格が低ければ低いほど＜利回り＞が高くなります。この利回りという言葉が不動産投資において重要ですので、簡単に説明します。
利回りには大きく「表面利回り」と「実質利回り」の２種類があります。
ここでは分かりやすく表面利回りを覚えてください。
※表面利回り（%）＝年間家賃収入÷物件価格×１００
＜例①中古物件＞
年間の家賃収入が１００万円、物件価格が１０００万円とすると、＜表面利回りは１０%＞になるため、１０年で元が取れる計算になります。
＜例②新築物件＞
年間の家賃収入が１００万円、物件価格が２０００万円とすると、＜表面利回りは５%＞になるため、２０年で元が取れる計算になります。
新築よりも中古の方が物件価格が低いため、おのずと利回りが高くなるのです。
ビギナー投資家
「いやいや、新築も中古も年間の家賃収入が同じになってますからそりゃそうですよ！中古をすすめる理由はそんな子供騙しみたいな話ですか？」
コジー
「すいません。確かに新築と中古では家賃が違います。ただ新築の物件に住んでいて５年後１０年後に家賃が半額になるかといったらなりませんよね？」
ビギナー投資家
「、、、、、」
コジー
「中古は新築に比べて多少なりとも家賃は下がりますが、需要のある場所であればあるほど家賃は下がりにくくなります。言い換えると家賃を下げなくても需要があるということです」
〜解説〜
需要のある場所で中古物件を所有していれば、新築の時から大きく家賃が下がることはありません。
先ほどの例において、中古物件と新築物件の価格が大きく違うことに気がついたと思います。新築２０００万円の物件価格が数年後に大きく下がる可能性はありますが、数年後に家賃が半分になる可能性は低いのです。
ただ、注意すべきは＜需要のある場所＞という点です。需要のない場所に中古物件を所有していても入居者が決まらないので、おのずと家賃を下げる必要があります。
中古メリット② 履歴を確認できる（後出しジャンケン）
ビギナー投資家
「中古物件の方が利回りが良い理由は分かりました。他にも中古の方が良い面はありますか？」
コジー
「中古物件であれば、過去（新築〜今まで）の管理状況を知った上で購入できるメリットがあります！」
〜解説〜
新築であれば、これからどんな費用が掛かってくるのか不透明な状況で物件を購入するリスクを伴いますが、中古であれば修繕工事の履歴や修繕積立金（修繕が必要になったときに積み立てているお金）の状況を確認したうえで検討することができます。
例えば、中古車を買うときに、キズだらけ、故障続きの車は買いませんよね？しっかり手入れがされていて、年式も新しく、走行距離も少ない車を選ぶと思います。それが家でも同じことがいえます。
とはいえ車の場合は自分が乗るので、自分だけのピカピカの新車の魅力は確かにあると思います。ただ不動産投資は自分が住むわけではないのです。
中古メリット③ 売却価格が下がりにくい
ビギナー投資家
「いずれ売るときに新築と中古ではどのような違いがありますか？」
コジー
「中古物件の方が、下がり幅が少ないのでコスパがいいです！」
〜解説〜
新築と中古では＜売却価格の下がり幅＞が大きく違います。
新築〜売却価格の下がり幅が大きい
中古〜売却価格が下がり幅が小さい
新築は誰も住んでいないというブランドがあるため購入価格が高くなりますが、少しでも誰かが住んだ地点で中古になります。残念ながら「２年しか経っていないので新築です」という話にはなりませんので売却価格は当然下がることがほとんどでしょう。
これが中古だとどうでしょう？
不動産業界において、新築から１０年までは下がり幅が大きいと言われていますが、１０年を過ぎると比較的下がり幅はなだらかになります。そのため中古物件は購入価格が安く、売却価格も下がりにくいのです。
ビギナー投資家
「それなら新築で買う人なんていないと思いますが、新築で成功した方もいますよね？これについてはどう説明がつきますか？」
コジー
「投資の考え方によって新築を狙う方もいますし、成功した方もいます。ただ、プロの投資家だったり運が良かったりしなければほとんどが失敗します。実際に失敗の多くは新築を購入してしまった例です。」
〜解説〜
不動産投資は比較的に利益を生み出すまで長期戦になります。それは購入価格が大きいので返済期間も長くなるためです。それなのに購入価格が大きい新築投資で成功する理由はなぜでしょう？
・需要があり家賃が下がらない（安定した家賃収入）
・土地の価値が上がる（購入時より高く売却）
などの理由が挙げられるかと思います。これは不動産投資ビギナーが予想しようと思ってできる技ではないですよね。
ビギナー投資家
「確かに理にかなってないような、、長い目でみてコツコツ安定した家賃収入を得たほうが無難ですね」
コジー
「新築物件は経験を積んでから考えても遅くないと思います」
ビギナー投資家
「中古の良さは分かりました。ではワンルームがオススメの理由はどういった面からでしょうか？」
不動産投資はワンルームがおすすめの理由
ワンルームメリット① 購入価格&コストが安い
〜解説〜
不動産投資は高額な投資になりますが、ワンルーム投資は初心者でも検討しやすい価格で購入することができます。また入居中に修繕が必要になったり、退去時にリフォームが必要になったりすることがありますが、面積が狭いワンルームのため費用が抑えられます。
そのため初心者は比較的成功しやすく、万が一失敗しても取り返しのつくワンルームから始めることが多いです。
ワンルームメリット② 空室期間が短い
〜解説〜
不動産投資において空室期間（入居者が退去してから次の入居者が決まるまでの期間）は家賃収入が入ってきません。これは本末転倒です。不動産投資は家賃収入が頼りなのです。
空室期間が長くなればなるほど、自分の手出しが増えます。そのため不動産投資において、空室期間を短くおさえることは最重要任務となります。
住む家を決めるときに、ひとり暮らしの場合と家族で住む場合で考えてみてください。誰に相談するわけでもなく自分の住みたいと思った部屋に住む。ひとり暮らしの方が断然はやく決めることができると思いませんか？間違いなくワンルームをおすすめする理由の１つです。
入居期間だけを考えるとファミリー層に比べ短くなる可能性はあります。ただ、それでも入居期間より空室期間を短くすることの方が優先だと思います。
ワンルームメリット③ 複数の物件を所有できる
ビギナー投資家
「複数の物件を所有することでどんなメリットがありますか？」
コジー
「リスク分散ができます」
〜解説〜
例えば、
・２０００万の２LDKを１つもっているAさん（家賃１０万円）
・１０００万のワンルームを２つもっているBさん（家賃５万円×２）
がいるとします。
＜例① 入居者が決まらない＞
Aさんの物件で入居者が決まらない場合、月に１０万円をAさんが負担しないといけません。これがBさんの場合１つの物件で入居者が決まらなくても、もう１つの物件から５万円の家賃が入ってきます。
＜例② 物件価値が下がった＞
Aさんの物件の場所が悪く、価値が半分になってしまったとします。２０００万円で売れる予定が１０００万円。最悪ですね。
Bさんの場合、１０００万円物件が半分の５００万円になってしまったとしても、もう１つの物件を違う場所に持っていれば価値は下がりませんね。
こういったように手頃なワンルームマンション投資であれば複数の物件を違う場所に持ち、リスクを分散させることが出来るのです。リスク分散は投資の基本といえます。
まとめ
中古ワンルームマンション投資は、その名の通り「中古のメリット」と、「ワンルームのメリット」が合わさったバランスの良い投資といえます。ただメリットがある以上リスクも付き物です。リスクについては別の記事で説明します。メリットとリスクを天秤にかけて検討しましょう！
最後までお読みいただきありがとうございました。
