といったようにワンルームマンション投資を検討しているが、一歩踏み切れないという方も多いでしょう。
リスクを理解してからじゃないと【怪しそうな・危険そうな】ワンルームマンション投資を始めようと思いませんよね！
〜この記事を読むメリット〜
・ワンルームマンション投資のリスクを分かりやすく理解できる
・リスクに対しての対処法・ポイントを把握できる
結論からいうと、ワンルームマンション投資は対処できるリスクも多いです。
また、リスクと対処法を理解して頂くことで『ワンルームマンション投資を始めるか否か』の判断材料になります。
ぜひ最後まで読み進めてみてください！
〜この記事を書いている人〜
・30代現役公務員
・年収500万円
・中古ワンルームマンション2件所有(東京・大阪)
・3000万円の不動産投資
・年間家賃収入150万円
ワンルームマンション投資のリスクとは
ワンルームマンション投資にはいくつかのリスクがあります。
①空室リスク
②家賃下落リスク
③金利上昇リスク
④地震・火災リスク
⑤収支バランス
⑥リターン
⑦資産価値
などが挙げられます。
この7つのリスクですが、【しっかりと対処法があるもの】から【考え方次第の部分】に大きく分かれます。
大前提として、ワンルームマンション投資は長期的に運用していき老後の資産になる『将来のため』の投資です。
『すぐに稼げる』投資ではないことをまず理解しておく必要があります。
ワンルームマンション投資のリスク① 空室
ワンルームマンション投資の1つ目のリスクとして空室リスクが挙げられます。
家賃収入を得ることが不動産投資の収入源であるため、家賃収入が得られない空室状態は収入がないということです！
そのためワンルームマンション投資に関わらず不動産投資のリスクの中で1番避けるべきリスクともいえます。
逆にいえば、空室さえ避けることができれば大きなメリットにもなり得るということです。
対処法
空室を防ぐ対処法としては、とにかく賃貸需要の高いエリアでワンルームマンション投資を始めることです。
賃貸需要が高いエリアとは人口が増加し続けているエリアのことを指します。
人口減少が問題となっている日本では、東京都心部や大阪中心部などが主に人口が増え続けているエリアです。
このような賃貸需要が高いエリアを選ぶことで空室は出にくくなります。
万が一、空室になってしまっても次の入居者が決まるまでのスピードが早いのも賃貸需要があるエリアならではの特典といえます。
ポイント
ポイントとしては利回りにとらわれないことが重要です。
・利回りとは、家賃収入が安定して得られると仮定した場合の目安の数字
・家賃収入が安定しなければ利回りは下がる
だれもが最初は空室リスクを避けようと思って考えます。
ですが賃貸需要が高いエリアは利回りが低いことが多く、利回りが高いエリアを選ぶ方が多くいます。
結果、空室がでてしまい家賃収入が安定せず失敗してしまうのです。
・空室が出る＝本末転倒
ワンルームマンション投資のリスク② 家賃下落
ワンルームマンション投資の2つ目のリスクとして家賃下落リスクが挙げられます。
家賃が下がるということは収入が減るということですから死活問題です。
家賃が下がる原因としては、
・築年数の経過による場合
・人気がない物件の場合
・周辺相場が影響する場合
などが挙げられます。
対処法
家賃下落を防ぐ対処法としては2つに分かれます。
まず【築年数の経過による場合】に対しては、新築を避けることである程度防げます。
残りの2つの対処法は、上述した空室リスクの対処法と同じく『賃貸需要があるエリア』を選ぶことです。
築年数の経過による場合
新築物件は家賃が高く設定されることが多く、その理由は新築だからです。
新築が中古になれば家賃が下がることが多いため、家賃下落リスクが高いといえます。
一方で、中古物件を選ぶことで家賃がある程度落ちきった状態となりリスクは抑えられます。
人気がない物件や周辺相場が影響する場合
賃貸需要があるエリアはその名の通り人気があるないに関わらず需要があります。
そのため家賃を下げる必要がありません。
『賃貸需要があるエリアかつ条件の良い物件(駅近・設備が充実している等)』を選ぶことでさらにリスクは下げることができますね！
ポイント
ポイントとしては、
・新築は家賃が下がる可能性が高いことを理解すること
・家賃を下げなくても需要があるエリアを選ぶこと
この2点を抑えておけば、ある程度の家賃下落リスクは防ぎやすくなります。
ただ、『ある程度は家賃が下がる』と予想しておくことも備えることに繋がるので重要なポイントですね！
・新築は家賃が下がりやすい
・家賃が下がりにくいエリア選び
ワンルームマンション投資のリスク③ 金利上昇
ワンルームマンション投資の3つ目のリスクとして金利上昇リスクが挙げられます。
超低金利といわれている現在でも、金利上昇リスクが絶対ないとは言い切れません。
金利の変動に対してはどのような対処法があるのでしょうか？
対処法
ローンの金利が上がるリスクですが、対処法としては固定金利にすることです。
金利には【固定金利】と【変動金利】があります。
固定金利のメリット 〜 金利がずっと変わらない
固定金利のデメリット 〜 元々の金利が高い
変動金利のメリット 〜 元々の金利が低い
変動金利のデメリット 〜 金利が変わる可能性がある
「なら単純に固定金利にすれば良いじゃん！」と思うかもしれませんが、実際は半分以上の人が【変動金利】を選択しています。
しばらくは『金利が大きく上がることはない』と考える人が多いからですね。
ポイント
金利上昇リスクに対して不安がある方は【固定金利】、しばらく金利上昇はないと考える方は【変動金利】がいいでしょう。
超低金利で銀行に預貯金をしても増えていかない時代ではありますが、今後金利が上昇するリスクは考えておいて間違いはありません。
『金利が上がりそうなタイミングで金利タイプを変える』といった考えもあるかと思いますが、事前に察知することはほとんど不可能に近いです。
途中で返済額がアップすることを避けたい方はあらかじめ【固定金利】にしておくのがベストといえます。
・金利タイプの選択は慎重に
ワンルームマンション投資のリスク④ 地震・火災
ワンルームマンション投資の4つ目のリスクとして地震・火災リスクが挙げられます。
地震がおきて物件に被害がでることも考えられますし、火事も起きない保証はありません。
ひとたび火事になれば隣の建物まで巻き込んでしまう可能性だってあります。
そうなれば地震被害より可能性は高いかもしれません。
対処法
対処法として、どちらも保険に加入することが必須になりますが地震の場合は『新耐震基準の物件』を選ぶことが挙げられます。
新耐震基準は建物が震度6強〜震度7に耐えることを意味します。
比較的築浅な物件(築35年以内)を選ぶことで新耐震基準になりますが、古い物件(築40年以上)を安く購入してリフォームしようと考えている方などは注意が必要です。
※旧耐震基準は震度５に耐えることを意味します。
新耐震基準の建物は、過去の震災時にも倒壊はありません。
地震保険は津波への損害にも対応しています。
※地震保険は火災保険に入ることで加入できます。
「地震が起きても新耐震基準だし大丈夫だろう」と思って加入しない方もいますが、新耐震基準は建物の基準ですから設備も大丈夫という保証はありません。
起きてしまった時に高額になるようなリスクはすすんで排除することをオススメします。
ポイント
ポイントとしては、
・新耐震基準の物件を選ぶこと
・保険料は節約する部分ではないということ
まず発生しないことが多いリスクではありますが、万が一の時に取り返しがつかない損失になってしまいます。
・備えあれば憂いなし
ワンルームマンション投資のリスク⑤ 収支バランス
ワンルームマンション投資の5つ目のリスクとして収支バランスの崩壊が挙げられます。
ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資全般にいえることではありますが、『支出が収入よりも多くなる』ような投資でなければ月々の収支はマイナスになってしまいます。
対処法
収入源の家賃収入に対して、
支出としては
・ローン返済
・固定資産税などの税金
・修繕積立金
・保険料
・管理費
などがあります。
この支出を考慮した上で、赤字にならないようなシミュレーションができる物件を選ぶことが必要です。
ポイント
ポイントとしては、キャッシュフローを意識することが必要です。
しかしながら初心者の場合は分からないことも多いのが実情ですよね。
何も知識がない状態でワンルームマンション投資を始めてしまうと、『蓋を開けてみたら赤字経営だった』なんてことになり兼ねません。
ある程度の勉強をして収支計算ができるくらいの知識は付けておくと良いでしょう！
・ある程度の知識は必要
ワンルームマンション投資のリスク⑥ リターン
ワンルームマンション投資の6つ目のリスク(デメリット)としては、リターンが少ないことが挙げられます。
そもそもワンルームマンション投資はすぐに稼ぎたいという方には向いていません。
一部屋分の家賃収入に対して月々返済や年間の諸経費もかかりますので、完済するまでは少ない利益しかありません。
冒頭でもお伝えしたように、将来(完済後)に向けての投資であるということを前提に対処法を解説していきます。
対処法
ワンルームマンション投資はすぐに利益がでる投資ではありませんが、将来の利益を大きくしていく方法はあります。
それは複数物件を所有することです。
例えば月8万円の家賃のワンルームを5件所有すれば、完済後は月40万円の収入があることになります。
ポイント
ポイントとしては、複数物件を所有するために積極的に繰上返済を行っていくことが挙げられます。
1件目の返済が終われば、2件目は1件目の家賃分も返済に回すことができますので返済が加速していきます。
物件数が増えていくごとに返済期間が短くなっていくということです！
・考え方によってはリターンを大きくできる
ワンルームマンション投資のリスク⑦ 資産価値
ワンルームマンション投資の7つ目のリスク(デメリット)として資産価値が残りにくい点が挙げられます。
資産価値は【土地】と【建物】に分かれます。
一般的なワンルームマンションの場合は【土地】よりも【建物】が占める割合が大きいのが特徴的です。
【土地】は古くならないため資産価値はあまり下がりませんが、【建物】は年数が経って古くなるごとに資産価値が減っていくことになります。
このような理由からワンルームマンション投資は資産価値が残りにくいと言われています。
対処法
対処法としては土地が占める割合が高いエリアのワンルームを選ぶことです。
エリアによっては土地が占める割合の方が大きくなるような所もあります。
例えば、東京の人気エリアなどでは建物よりも土地が占める割合のほうが大きいといった物件も豊富にあります。
購入価格が高くはなりますが、将来売却を考えたときに高く売れる物件を選んでおくという選択肢もあるということです。
ポイント
ポイントとしては、出口戦略の考え方です！
将来的に売却することになるでしょうから、『物件価格は高くても返済は家賃収入から』と考えることで、結果的に高く売れることに繋がる可能性が高いです。
例を挙げましょう。
1500万円の物件を購入。家賃7万円。20年ローンで返済。土地の割合は4割。
2000万円の物件を購入。家賃9万円。20年ローンで返済。土地の割合は6割。
同じ20年ローンでも土地の割合が違うことが分かると思います。
このように出口戦略を考えるということで資産価値の減少を抑えることができるということです。
・土地の割合が高い方が高く売れやすい
ワンルームマンション投資のリスクは抑えやすい
ワンルームマンション投資のリスクについて解説してきましたが、ワンルームマンション投資は対処法・ポイントを把握していれば抑えることができるリスクが多い投資です。
すぐに利益がでる投資ではありませんが、『将来を考えたときに力を発揮する投資』ということを理解すればリスクと向き合う価値があるのではないでしょうか？
ワンルームマンション投資のメリットと比較してみて、リスクの中にメリットが収まると思えば前向きに検討してみることをオススメします。
参考記事：ワンルームマンション投資のメリット10選｜サラリーマンに最適な理由
